Espropriazione immobiliare e oneri condominiali

Immobili siti in condominio e sottoposti a pignoramento: su chi gravano gli oneri?

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Nei procedimenti di espropriazione immobiliare si pone la questione relativa agli oneri condominiali, ovvero, quando ad essere sottoposto a pignoramento è un immobile sito in un condominio, ci si chiede su chi gravino i relativi oneri.

Sulla questione i giudici della Cassazione, nella sent. 12877/2016, hanno sottolineato come “la legge ponga a carico del creditore pignorante non solo le spese di giustizia ma anche le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, vale a dire quelle necessarie all’integrità della sua struttura al fine di evitarne il crollo, o più in generale, il perimento”.

Secondo questo orientamento le spese condominiali non graverebbero sul creditore procedente, in quanto non imprescindibili per la conservazione del bene pignorato, né sul custode essendo quest’ultimo solo un ausiliario del giudice che non subentra nei rapporti attivi e passivi facenti capo al debitore.

Bisogna peró tenere presente che la fattispecie esaminata dalla Suprema Corte nella sentenza citata era relativa alle riparazioni urgenti e necessarie a evitare la rovina del bene, e non agli oneri condominiali in quanto tali.

In tale prospettiva è fondamentale capire il ruolo del custode che provvede all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato (art. 560 c.p.c.).

Quando il bene pignorato fa parte di un condominio, l’espropriazione comprende anche le parti comuni condominiali, essendo le stesse inseparabili e, per tale motivo, il custode custodisce anche le parti comuni.

La Cassazione Civile, con sent. n. 2875/76, ha affermato la necessità di versare al condominio le spese di manutenzione dell’immobile pignorato ponendole a carico del custode o del creditore procedente equiparandole, quindi, alle spese processuali che, in quanto tali, saranno poi detratte dal ricavato della vendita forzata riconoscendo alle stesse il privilegio di cui all’art. 2770 c.c.

Questa interpretazione deve ritenersi coerente per il fatto che porre a carico del custode o del creditore procedente, considerandole prededucibili, le spese condominiali risponde a un’esigenza di equità e giustizia, volta ad evitare che il debito di un condomino moroso possa gravare sugli altri.

Inoltre, è possibile applicare per analogia quanto previsto dalla legge fallimentare e dalla riforma del condominio al caso della procedura immobiliare, dato che alla base delle due procedure vi  è medesima ratio.

Tali norme dispongono che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono prededucibili ai sensi dell’art. 11 del R.D. n. 267/1942, se divenute esigibili ai sensi dell’art. 63 comma prima delle disp. att. del c.c.

Andreana Hedges

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Andreana Hedges

Amministratore Geo Network e Responsabile Divisione Formazione e Marketing

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