La disciplina che governa le distanze tra fabbricati e dai confini negli interventi di demolizione e ricostruzione si riconferma uno dei terreni più insidiosi dell’intero panorama edilizio e urbanistico italiano. Negli ultimi anni, il legislatore è intervenuto a più riprese sul Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) per ampliare il perimetro della ristrutturazione edilizia, incoraggiare la rigenerazione urbana e ridurre il consumo di suolo, facilitando l’applicazione di incentivi volumetrici.
Tuttavia, il costante ampliamento delle definizioni normative entra frequentemente in rotta di collisione con la rigidità dei principi civilistici a tutela delle proprietà limitrofe e con le regole storiche contenute nel D.M. 1444/1968.
Il punto di frizione più acceso riguarda proprio la sopraelevazione nell’ambito di un intervento di demolizione e ricostruzione: quando un edificio viene demolito e ricostruito con un incremento di altezza (spesso derivante dall’applicazione di un bonus volumetrico regionale o nazionale), la nuova porzione in altezza può beneficiare della deroga alle distanze o deve arretrare conformemente ai limiti ordinari?
A riaccendere il dibattito è la sentenza del TAR Campania (Sez. II, Napoli) n. 4080 del 26 giugno 2026, che mette a nudo la profonda tensione tra la normativa statale sulla rigenerazione urbana e la giurisprudenza consolidata in materia di distanze legali.
La nozione dilatata di Ristrutturazione e le deroghe
Per comprendere la delicatezza dell’argomento, occorre analizzare la progressiva stratificazione dell’art. 3, comma 1, lett. d) e dell’art. 2-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
A seguito delle riforme che si sono susseguite negli anni (dal D.L. Semplificazioni n. 76/2020 fino ai recenti interventi di riordino come il c.d. Salva Casa D.L. 69/2024), la ristrutturazione edilizia include a tutti gli effetti la demolizione e ricostruzione di immobili con sagoma, sedime, prospetti e persino volumi diversi rispetto al fabbricato originario, laddove sia espressamente previsto dalla legge o dagli strumenti urbanistici comunali.
Parallelamente, l’art. 2-bis, comma 1-ter del D.P.R. 380/2001 disciplina il regime speciale delle distanze per gli interventi di demolizione e ricostruzione, introducendo un principio articolato in due distinti periodi:
- primo periodo (ricostruzione nei limiti storici): consente la ricostruzione di edifici preesistenti mantenendo le distanze legittimamente antecedenti, a prescindere dalla classificazione dell’intervento (ristrutturazione o nuova costruzione) e anche nei casi in cui le dimensioni del lotto non permettano di modificare l’area di sedime.
- secondo periodo (incentivi volumetrici e sopraelevazione): stabilisce che gli incentivi volumetrici espressamente riconosciuti dalle normative vigenti o dagli strumenti urbanistici possano essere realizzati anche fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.
Alla luce del solo testo normativo, il legislatore parrebbe aver tracciato una strada chiara: se la legge regionale o lo strumento urbanistico riconosce un bonus volumetrico per la rigenerazione urbana, è possibile svilupparlo anche in altezza mantenendo le distanze storiche dell’immobile preesistente.
Tuttavia, l’applicazione concreta nelle aule di tribunale rivela una realtà molto più complessa.
Il caso di specie: TAR Campania, Sentenza n. 4080/2026
Il caso esaminato dal TAR Campania offre un esempio plastico dei rischi che si corrono nella prassi progettuale e nell’attività dei servizi tecnici comunali.
La vicenda processuale
Un Comune rilasciava un Permesso di Costruire per la demolizione e ricostruzione di un immobile residenziale monopiano (altezza pari a 4,70 metri), posto a soli 1,5 metri dal confine con la proprietà limitrofa.
Il progetto approvato prevedeva l’impiego di una premialità volumetrica del +35% prevista dalla legge regionale sulla rigenerazione urbana, traducendosi nella realizzazione di un edificio di tre piani fuori terra (altezza complessiva superiore a 8 metri). I due nuovi piani in sopraelevazione venivano progettati perfettamente in asse e in continuità verticale con il piano terra, mantenendo la medesima distanza di 1,5 metri dal confine.
I vicini confinanti adivano le vie legali richiedendo l’annullamento del titolo edilizio per palese violazione delle distanze legali minime sancite dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 e dalle norme del Codice Civile.
La decisione dei Giudici Amministrativi
Il TAR Campania ha accolto il ricorso dei vicini, annullando il Permesso di Costruire limitatamente al profilo del rispetto delle distanze. Per giungere a tale conclusione, i giudici hanno operato una netta scissione giuridica dell’immobile:
- la porzione corrispondente al volume preesistente (Piano Terra): conserva la qualificazione e il regime agevolato delle distanze preesistenti, in quanto mera riproduzione del fabbricato originario;
- la porzione in sopraelevazione (I e II Piano): viene qualificata come nuova costruzione ai soli fini delle distanze legali.
Secondo la lettura del TAR, qualsiasi incremento di volume o di altezza che si proietti nello spazio aereo oltre la sagoma o l’altezza del vecchio edificio costituisce un’opera nuova. Di conseguenza, pur rimanendo l’intervento formalmente qualificato come ristrutturazione per quanto riguarda il titolo edilizio e i bonus volumetrici, la sopraelevazione deve arretrare fino a rispettare le distanze ordinarie vigenti (10 metri tra pareti finestrate o le distanze di piano regolatore dai confini).
L’esegesi del problema: deroga statale vs. inderogabilità civilistica
La sentenza del TAR Campania evidenzia una frattura interpretativa di rilievo tra l’orientamento consolidato della giurisprudenza civile/amministrativa e la lettera del D.P.R. 380/2001.
| Profilo | Orientamento Giurisprudenziale (TAR Campania 4080/2026) | Formulazione Letterale Art. 2-bis, c. 1-ter DPR 380/01 |
| Natura della Sopraelevazione | Assimilata a Nuova Costruzione per le distanze | Considerata parte dell’intervento di ricostruzione con bonus |
| Distanza dei Nuovi Piani | Devono rispettare i limiti ordinari (DM 1444/68 o NTA) | Possono rimanere nei limiti delle distanze preesistenti |
| Proiezione in Altezza | Non può sfruttare l’allineamento del fabbricato storico | Ammessa anche con superamento dell’altezza massima originaria |
Il nodo centrale risiede nel fatto che il TAR Campania ha applicato l’orientamento storico della Corte di Cassazione, il quale considera la distanza tra edifici e dai confini un principio fondamentale a tutela dell’interesse pubblico (salute, igiene, luce e aria) e dei diritti dei terzi. Nella prospettiva del TAR, concedere la deroga sulle distanze per volumi creati ex novo in altezza significherebbe aggravare l’intercapedine rispetto alla proprietà confinante in modo non giustificato dal mero ripristino dello stato dei luoghi.
Di contro, molti commentatori tecnici fanno notare come tale interpretazione finisca per svuotare di efficacia la seconda parte dell’art. 2-bis, comma 1-ter, espressamente introdotta dal legislatore proprio per consentire l’applicazione dei bonus volumetrici sui lotti urbani consolidati senza costringere gli edifici a scalettature o ad arretramenti di piano sproporzionati che renderebbero gli interventi architettonicamente ed economicamente irrealizzabili.
Un ulteriore aspetto processuale: la legittimazione del vicino abusivo
La sentenza n. 4080/2026 merita attenzione anche per la gestione dell’eccezione preliminare sollevata dal Comune e dal privato titolare del permesso. L’amministrazione chiedeva infatti di dichiarare inammissibile il ricorso dei vicini, sostenendo che l’immobile di questi ultimi fosse in parte abusivo (con un’istanza di condono giacente da anni).
Il TAR ha rigettato l’eccezione formulando due principi cardine:
- sussiste l’interesse ad agire del confinante quando la porzione di immobile da cui si fa valere la distanza è legittimamente assentita (nel caso di specie, il piano terra dell’immobile dei ricorrenti era stato regolarmente edificato negli anni ’60);
- l’inderogabilità delle distanze legali ha portata generale e opera anche nei confronti delle costruzioni abusive, tranne nell’ipotesi in cui l’opera abusiva sia stata realizzata successivamente all’edificio regolarmente autorizzato del vicino.
Indicazioni operative e checklist per il tecnico progettista
Alla luce di questo quadro giurisprudenziale complesso e tutt’altro che univoco, il professionista tecnico (ingegnere, architetto, geometra o perito) non può limitarsi a verificare la conformità dell’intervento sotto il profilo urbanistico-volumetrico, ma deve operare una rigorosa valutazione preventiva del rischio di contenzioso.
Ecco una checklist metodologica consigliata prima di presentare un titolo abilitativo in demolizione e ricostruzione con incremento di altezza:
- scissione degli interventi: distinguere chiaramente la quota fabbricata corrispondente al sedime e all’altezza originari dai nuovi volumi generati da premialità o bonus edilizi;
- verifica dei limiti edilizi e civilistici: verificare che i volumi in sopraelevazione rispettino la distanza di 10 metri tra pareti finestrate e la distanza minima dai confini prevista dal PRG/PUC locale;
- valutazione degli allineamenti verticali: se il progetto prevede di estendere in verticale le pareti originarie mantenendo distanze inferiori a quelle legali, considerare l’elevato rischio di impugnazione del titolo;
- mapping dei fabbricati confinanti: rilevare con precisione lo stato legittimo degli immobili vicini, segnalando la presenza di pareti finestrate, affacci e altezze relative;
- applicazione delle deroghe per spessori tecnici: tenere presente che le uniche deroghe blindate sulle distanze riguardano gli spessori strettamente necessari all’efficientamento energetico (cappotti) o all’adeguamento sismico.
Considerazioni finali
La sentenza del TAR Campania n. 4080/2026 conferma che, nel settore dell’edilizia privata, la qualificazione dell’intervento urbanistico e la disciplina del regime delle distanze viaggiano su due binari ben distinti.
Finché la giurisprudenza di legittimità o il Consiglio di Stato non forniranno un chiarimento definitivo sul perimetro di applicazione dell’art. 2-bis, comma 1-ter del Testo Unico dell’Edilizia, l’estensione della deroga sulle distanze ai nuovi volumi in sopraelevazione rimarrà un’operazione ad alto rischio per la stabilità dei titoli abilitativi.
Per i tecnici italiani, la massima prudenza e l’analisi analitica piano per piano rimangono le uniche armi efficaci per tutelare la validità dei progetti ed evitare contenziosi lunghi e onerosi per i propri committenti.
FAQ – Domande frequenti sulle distanze, demolizione e ricostruzione
Dipende dal profilo analizzato. Ai fini del titolo edilizio e dei bonus volumetrici, l’intervento può rientrare nella ristrutturazione edilizia. Tuttavia, per quanto riguarda la disciplina delle distanze legali (tra fabbricati e dai confini), la giurisprudenza prevalente (tra cui la sentenza del TAR Campania n. 4080/2026) considera la porzione in sopraelevazione come “nuova costruzione”. Di conseguenza, i nuovi piani aggiunti non possono sfruttare l’allineamento storico dell’edificio demolito, ma devono rispettare le distanze ordinarie vigenti.
La norma statale stabilisce che gli incentivi volumetrici riconosciuti dalla legge o dagli strumenti urbanistici possano essere realizzati anche fuori sagoma e oltre l’altezza massima dell’edificio demolito, mantenendo le distanze legittimamente preesistenti. Esiste tuttavia un contrasto interpretativo: mentre la norma scritta punta a favorire la rigenerazione urbana consentendo di sviluppare i bonus sui sedimi storici, diverse pronunce giudiziarie danno priorità alla tutela civilistica dei vicini, imponendo l’arretramento dei volumi in altezza.
Sì. Secondo l’orientamento consolidato, l’inderogabilità delle distanze legali opera a tutela della salute e della fruizione degli spazi anche in presenza di immobili abusivi. Il confinante mantiene il diritto di impugnare il permesso di costruire se la porzione del suo fabbricato da cui si misura la distanza è legittimamente assentita (o sanata), oppure se la sua opera abusiva è stata realizzata in data antecedente al progetto del vicino.
