Come disposto dall’art. 1588 c.c., il conduttore risponde della perdita e del deterioramento delle cose che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. E’ quindi possibile affermare che opera una sorta di presunzione di colpa, a carico del conduttore, per il deterioramento o la perdita della cosa locata, ove non provi che tali avvenimenti non siano ad esso addebitabili, essendo accaduti per causa a lui non imputabile.
Sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incombe l’obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata.
Qualora si tratti di danni da incendio riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è tenuto ad offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” di responsabilità, dimostrando innanzitutto di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c.
Si aggiunge poi, ai fini di dare la prova liberatoria dalla propria responsabilità in caso di incendio, la prova che il fatto da cui è scaturito il danno o il perimento della cosa in custodia sia dipeso da circostanza non imputabile al conduttore, dunque, la dimostrazione che il fattore determinante l’insorgere dell’incendio ha avuto origine in parti, strutture o apparati del bene sottratti alla sua disponibilità e, pertanto, estranei alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza.
Non è quindi responsabile il conduttore se l’evento, ad esempio, si è verificato a causa dell’impianto elettrico fatiscente e non a norma con fili elettrici a vista e senza un vero e proprio quadro elettrico, né il prescritto impianto di messa a terra.
Inoltre, come risulta dalla sent. n. 8637 del e maggio 2016 della Cassazione Civile, la scoperta, successiva alla stipulazione del contratto di locazione, di vizi non riconoscibili che rendono l’abitazione pericolosa e non a norma, rendendone impossibile il godimento, legittima il conduttore a non pagare i canoni di locazione.
In ogni caso, secondo i giudici di legittimità, “la circostanza che sia rimasto ignoto l’autore del fatto non esclude che sia stata positivamente fornita la prova della non imputabilità della causa dell’incendio, e quindi dei danni che ne sono derivati, al conduttore; così si deve escludere la responsabilità del conduttore se l’incendio si è verificato in conseguenza del comportamento doloso di un terzo” (Cass. civ., sez. VI, 28/09/2015, n. 19126).
