La ristrutturazione edilizia continua a creare dubbi e incertezze, almeno sotto il punto di vista interpretativo. A destare la maggiore preoccupazione sono i casi nei quali l’intervento può portare alla demolizione e alla ricostruzione di un fabbricato, introducendo delle modifiche sostanziali.
Sull’argomento è intervenuto recentemente il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, la quale ritiene che la demolizione di un edificio e la successiva ricostruzione in un lotto differente rientra nel concetto più ampio di ristrutturazione edilizia. Ma è necessario che vengano rispettate le capacità edificatorie del nuovo lotto e, soprattutto, siano state prese in considerazione le normative urbanistiche vigenti.
Il caso sostanzialmente richiama il cosiddetto “caso Milano”, legato ad una serie di indagini sull’uso improprio della Scia per una serie di interventi che, almeno stando alle accuse mosse, dovevano essere classificate come delle nuove costruzioni, e non delle semplici ristrutturazioni. La vicenda ha poi portato al Ddl Salva Milano, attraverso il quale vengono semplificate le procedure nelle aree urbanizzate, ma ha sollevato una serie di preoccupazioni su eventuali sanatorie.
Ristrutturazione edilizia, la ricostruzione in un altro lotto
Ma vediamo nel dettaglio come si sviluppa la vicenda in Sicilia.
Con un’istanza presentata nel 2021, alcuni proprietari avevano presentato domanda per un permesso di costruire relativo ad un intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett d) del Dpr n. 380/2001. Gli istanti avevano previsto la demolizione di un fabbricato esistente e la successiva ricostruzione in un fondo diverso, distinto dal primo dal punto di vista fisico e catastale. Sarebbero state traslate le volumetrie dell’immobile demolito.
L’istanza è stata rigettata dal Comune, i cui uffici sostengono che ci si trova davanti ad una nuova costruzione, non ad una ristrutturazione. La motivazione è stata accolta dal Tar con la sentenza n. 2409/2023. Il Consiglio di Giustizia Amministrativa (C.G.A.) della Regione Siciliana, con una decisione di secondo grado, ha riconosciuto l’intervento come legittimo, riformando completamente la sentenza.
Ristrutturazione edilizia, cosa prevede il Decreto Legge n. 76/2020
Al centro delle varie decisioni c’è un nodo giuridico da sciogliere: come deve essere interpretata la definizione ristrutturazione edilizia, che è stata introdotta attraverso la legge di conversione del Dl 76/2020 (ossia il Decreto Semplificazioni, che è stato convertito dalla Legge n.120/2020).
Stando a quanto previsto da queste norme, nell’ampio novero delle ristrutturazioni edilizie rientrano anche gli interventi di demolizione e ricostruzione, purché rispettino le norme antisismiche, di accessibilità e le regole connesse all’efficientamento energetico.
Il Tar ha ritenuto che questa definizione non giustificasse uno spostamento dell’edificio in un’area diversa, perché avrebbe determinato il consumo di nuovo suolo. Si era, quindi, davanti ad una nuova costruzione.
Il CGA siciliano – attraverso la sentenza 422 del 3 giugno 2025 – ritiene che l’intervento rientri nel novero della ristrutturazione edilizia richiamando la possibilità di ricostruire il fabbricato in un diverso sedime.
Quando traslare la volumetria non porta ad una nuova costruzione
I giudici ritengono che il concetto di sedime contenuto all’interno della normativa non possa essere limitato alla porzione originale del terreno. E non può nemmeno essere limitato al perimetro del lotto catastale.
In altre parole traslare la volumetria non porta a realizzare una nuova costruzione purché:
- il fabbricato preesistente venga demolito;
- venga rispettata la capacità edificatoria del fondo di destinazione;
- le destinazioni urbanistiche dei lotti risultino essere omogenee;
- la distanza che intercorre tra i lotti permetta di rispettare i limiti per la cessione della cubatura.
Stando all’interpretazione fornita dalla CGA la nuova ristrutturazione edilizia non impone che ci sia una continuità fisica con l’edificio che è stato demolito. Questo vincolo è stato superato dal legislatore, il quale ha voluto introdurre una nozione leggermente più flessibile. Ma soprattutto più coerente con gli obiettivi di riqualificazione del costruito e di rigenerazione urbana.
