Con la recente sentenza n. 116 dell’11 febbraio 2026, il Tar Lazio (Sezione Latina) torna a tracciare una linea di confine tra gli interventi che possono essere realizzati in edilizia libera e quelli per i quali è necessario avviare delle pratiche burocratiche. Al centro della decisione, il delicato equilibrio della gestione del demanio marittimo: il Tribunale chiarisce quando un manufatto smette di essere temporaneo per diventare un’opera soggetta a titolo abilitativo, ribaltando alcune interpretazioni comuni del settore.
Edilizia libera, alcuni importanti confini
Il Tar Lazio, nella sentenza n. 116/2026, entra nel merito di una disputa classica ma sempre più stringente: il confine tra l’arredo funzionale alla balneazione e la costruzione abusiva su suolo pubblico.
La natura dei manufatti
Il caso riguarda strutture apparentemente leggere: gazebo con montanti in legno o metallo e teli ombreggianti (spesso in PVC o tessuto tecnico). Nel caso preso in esame:
- il privato ha sostenuto che queste opere erano semplici pertinenze amovibili, installate per proteggere i clienti dal sole, prive di fondazioni stabili e dunque rientranti nell’edilizia libera secondo il Glossario Edilizia Libera (DM 2 marzo 2018);
- il Comune e la Capitaneria, invece, hanno rilevato che tali strutture, per dimensioni e modalità di ancoraggio, creavano una nuova volumetria calpestabile e una chiusura visiva permanente della visuale costiera.
L’ubicazione sul demanio marittimo
Il cuore del contendere non è solo edilizio, ma riguarda il vincolo demaniale.
Il Tar sottolinea che installare gazebo su aree demaniali non è come farlo nel giardino di casa. Sul demanio vige il principio della minima invasività:
- ogni manufatto deve essere strettamente necessario all’esercizio della concessione;
- l’installazione di teli e gazebo che occupano stabilmente ampie porzioni di spiaggia modifica l’assetto dell’area concessa, richiedendo non solo un titolo edilizio, ma anche l’autorizzazione prevista dall’articolo 24 del Regolamento per l’Esecuzione del Codice della Navigazione.
L’impatto paesaggistico
Un altro punto focale del contendere è la violazione del vincolo paesaggistico (ai sensi del D.Lgs. 42/2004, ossia il Codice dei Beni Culturali).
Il Tribunale ha stabilito che:
- i gazebo e i teli, se posizionati in modo sistematico, creano un effetto barriera;
- la schermatura della visuale del mare non può essere considerata un’attività libera, poiché altera il pregio estetico e la percezione del paesaggio costiero, che è un bene protetto.
Il conflitto sulle esigenze stagionali
Il ricorrente sosteneva che le strutture fossero rimosse a fine stagione. Tuttavia, il Tar ha accertato che la loro installazione per l’intera durata della stagione balneare (circa 6-7 mesi l’anno) non configura una contingenza temporanea, ma una fruizione ciclica e stabile. Questo trasforma l’opera da temporanea a permanente per destinazione, rendendo obbligatorio il Permesso di Costruire.
La qualificazione giuridica di edilizia libera
Nella sentenza n. 116/2026, il Tar Latina compie un’operazione di demolizione logica dell’equivoco basato sulla struttura dei manufatti: il fatto che un’opera sia composta da materiali leggeri (legno, teli, bulloni) non la rende automaticamente edilizia libera.
Il superamento del criterio strutturale nell’edilizia libera
Il Collegio chiarisce che la natura di un’opera non si desume dalla sua facilità di rimozione.
L’errore comune di molti ricorrenti è ritenere che, se un gazebo è solo imbullonato al suolo e privo di fondazioni in cemento, sia per natura precario.
Secondo il Tar, invece, la qualificazione giuridica dipende dal criterio funzionale. Se il manufatto è destinato a soddisfare esigenze durature nel tempo (come l’estensione dell’area commerciale di uno stabilimento balneare), esso perde la natura di opera temporanea per acquisire quella di nuova costruzione.
Il concetto di rilevanza volumetrica
Il Tribunale introduce il concetto di alterazione permanente dello stato dei luoghi. Anche se un gazebo non ha mura in mattoni, la sua presenza:
- crea un nuovo volume o una superficie calpestabile coperta;
- modifica la sagoma dell’edificio principale (se ad esso accostato);
- occupa in modo stabile una porzione di suolo pubblico/demaniale, sottraendola all’uso generale o alla vista libera.
I paletti dell’edilizia libera
Per il Tar Latina, per rientrare nell’edilizia libera, l’opera dovrebbe avere caratteristiche di:
- contingenza: deve rispondere a un bisogno limitato nel tempo;
- rimozione: deve essere rimossa non appena l’esigenza cessa (solitamente entro 90-180 giorni, a seconda della normativa regionale);
- assenza di stabilità: non deve essere dotata di impianti fissi (idrici, elettrici sottotraccia) che ne suggeriscono una permanenza oltre la stagione.
L’impatto sul titolo abilitativo
Dalla qualificazione come nuova costruzione derivano due obblighi legali che la sentenza sottolinea come imprescindibili:
- titolo edilizio: il permesso di costruire (o SCIA alternativa);
- titolo demaniale/paesaggistico: essendo l’opera su demanio, la mancanza di titolo edilizio invalida anche la permanenza della concessione, poiché si configura un “abuso edilizio su suolo pubblico”, che è sanzionato con l’ordine di rimozione immediata e il ripristino dei luoghi.
Edilizia libera: principio di diritto
Il principio di diritto espresso dal Tar Latina si fonda sul superamento della concezione materica del manufatto a favore di una concezione funzionale e finalistica.
La funzione prevale sulla struttura
Il Tribunale chiarisce che l’utilizzo di materiali leggeri (legno, plastica, metallo, teli) o la facilità di smontaggio (bulloni anziché saldature) sono elementi irrilevanti se l’opera è destinata a restare sul territorio.
Il concetto di bisogno permanente
La sentenza stabilisce che la precarietà deve essere intrinseca all’uso, non alla struttura. Un’opera è precaria solo se serve a un’esigenza eccezionale e temporanea (un esempio in questo senso è costituito da un gazebo per un evento di tre giorni).
Se il gazebo serve a potenziare l’attività commerciale dello stabilimento balneare in modo sistematico, esso risponde a un bisogno permanente. In questo caso, l’opera trasforma il territorio e richiede titoli edilizi e paesaggistici.
La trasformazione urbanistica
Il punto centrale del principio di diritto è l’alterazione del territorio: la stabilità di un manufatto non dipende dal suo legame fisico col suolo (fondazioni), ma dal fatto che esso occupi in modo non momentaneo uno spazio.
Questa occupazione stabile sottrae porzioni di paesaggio e di suolo demaniale alla vista e all’uso pubblico originale, configurando una trasformazione urbanistico-edilizia.
Il fattore tempo
Il Tar ribadisce che la durata della permanenza è l’indicatore principale:
- edilizia libera: opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee, destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità (comunque entro un termine non superiore a 90/180 giorni).
- nuova costruzione: opere che, pur essendo strutturalmente amovibili, restano installate per periodi prolungati o stagioni ricorrenti, diventando parte integrante del layout aziendale.
