Il Decreto Salva Casa ha introdotto una serie di novità rilevanti nel settore, che vanno ad impattare sull’attività quotidiana dei professionisti. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente pubblicato tre nuovi studi soffermandosi su tre diversi aspetti introdotti dal legislatore con la nuova normativa. Al centro della nuova analisi sono finiti:
- i mutamenti di destinazione d’uso previsti nell’articolo 23-ter del Dpr 380/200;
- l’agibilità disciplinata dall’articolo 24 del Dpr 380/2001;
- gli accertamenti di conformità previsti dagli articoli 36 e 36-bis del Dpr 380/2001.
Le novità introdotte sono di particolare importanza e, indubbiamente, costituiscono uno dei più importanti banchi di prova per i professionisti e per gli uffici tecnici degli enti locali che sono coinvolti direttamente nell’applicazione delle disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa.
Decreto Salva Casa, i mutamenti di destinazione d’uso
Indubbiamente una delle analisi più importanti sulle quali si sofferma lo studio del Notariato è relativo al cambio di destinazione d’uso. In questo caso viene analizzata quella situazione che si realizza nel momento in cui un determinato immobile o una singola unità immobiliare sono utilizzati in maniera diversa rispetto a quella per la quale erano stati originariamente pensati e assentiti.
Gli esperti poi, pongono particolare importanza alla distinzione che intercorre tra il cambio di destinazione d’uso senza che siano state realizzate delle opere edilizie e quelle che seguono degli interventi. Focus particolarmente importante viene effettuato sulla distinzione che intercorre tra il il cambio di destinazione d’uso definito rilevante o irrilevante urbanisticamente. Il Notariato si sofferma, inoltre, ad analizzare come debba essere effettuato il passaggio dell’immobile da una categoria funzionalmente autonoma sotto il profilo urbanistico ad un’altra (solo per effettuare un esempio: dalla residenziale alla turistico-ricettiva).
Cosa cambia per quanto riguarda l’agibilità
Il Notariato ha quindi fatto il punto della situazione sulle modifiche che sono state introdotte a partire dal 2016 partendo dalla Scia 2 al recente Decreto Salva Casa e che sono andate ad impattare direttamente sulla disciplina dell’agibilità prevista dall’articolo 24 del Testo Unico Edilizia. Oggi questo strumento prende il nome di Segnalazione Certificata di Agibilità, ossia la cosiddetto SCag.
Gli esperti del notariato sottolineano come la SCag debba essere presentata per una serie di interventi. Il documento, inoltre, serve ad attestare che l’opera sia effettivamente conforme al progetto che ha ottenuto l’autorizzazione. L’agibilità, che non è più un provvedimento della Pubblica Amministrazione, ma è diventato un atto del privato, ha cambiato sostanzialmente natura: questo è il motivo per il quale lo studio si sofferma ad analizzare nel dettaglio quale ruolo l’agibilità rivesta negli atti contrattuali.
Oggi come oggi, infatti, l’agibilità non incide direttamente sulla commerciabilità giuridica di un edificio e, soprattutto, non costituisce il presupposto perché questo venga utilizzato. Ma ha un impatto importante sulla sua commerciabilità economica, portandosi dietro tutte le conseguenze che ne derivano, tra le quali rientra anche una possibile risoluzione del contratto.
Gli accertamenti di conformità ordinari o semplificati
Il Notariato, inoltre, si sofferma ad analizzare gli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico Edilizia che hanno come oggetto i procedimenti di sanatoria a regime che sono stati introdotti proprio attraverso il Decreto Salva Casa.
Gli esperti, in questo caso, hanno dato ampio spazio:
- alla nozione degli accertamenti di conformità, sia a quello semplificato che a quello ordinario;
- ai presupposti e al contenuto – analizzandolo anche dal punto di vista economico – del provvedimento di sanatoria.
Interessante, in questo contesto, è lo spazio che il Notariato ha dato all’individuazione concreta della disciplina urbanistica ed edilizia che è necessario prendere in considerazione, in modo da fugare qualsiasi tipologia di dubbio che il tecnico corre il rischio di avere, fornendogli i riferimenti precisi da prendere in considerazione nel momento in cui presenta la domanda.
Ultima argomento che è finito sotto la lente d’ingrandimento del Notariato è la nuova conformità semplificata o asimmetrica con il relativo impatto che ha nelle menzioni urbanistiche che devono essere inserite all’interno degli atti, anche ai sensi della sentenza n. 8239/2019 della Corte di Cassazione.
Per scaricare gli studi ciccare qui:
[…] più di un anno fa è entrato in vigore il Decreto Legge n. 69/2024 – ossia il cosiddetto Salva Casa – che è stato convertito nella Legge n. […]