Il Decreto Salva Casa non è una sanatoria universale che annulla in modo automatico gli ordini di demolizione che sono stati emessi fino al momento della sua entrata in vigore. La nuova norma permette di sanare le irregolarità edilizia minori: nel momento in cui si riesce a concludere con successo questa pratica, può portare alla sospensione o alla revoca del provvedimento.
Ma entriamo un po’ più nel dettaglio e cerchiamo di chiarire meglio come devono essere gestite correttamente le pratiche.
Il Salva Casa non è un condono universale
Il Decreto Salva Casa – o più correttamente dovremmo parlare del Decreto Legge n. 69/2024, convertito con modifiche nella Legge n. 105/2024 – non può essere considerato un condono universale. Le nuove norme devono essere applicate esclusivamente a determinate categorie di difformità edilizie, che risultino essere parziali rispetto al permesso di costruire o alla Cila richiesti. O comunque che si riferiscono a delle variazioni essenziali.
Restano esclusi, ad ogni modo, gli abusi più gravi o le costruzioni che sono state realizzate in totale assenza del titolo edilizio.
I tecnici ed i professionisti del settore devono tenere a mente che:
- la presentazione di un’istanza di sanatoria ai sensi del Decreto Salva Casa permette di sospendere l’efficacia dell’ordinanza di demolizione, in attesa che arrivi la decisione definitiva dell’amministrazione comunale;
- l’ordine di demolizione può essere revocato definitivamente nel momento in cui l’abuso viene effettivamente sanato. Questo avviene nel momento in cui l’autorità competente accerta la conformità dell’opera alla normativa che era in vigore nel momento in cui è stata presentata la domanda e al momento in cui l’opera è stata realizzata;
- è importante sottolineare che gli ordini di demolizione che sono già stati emessi rimangono validi ed efficaci fino a quando non viene presentata ed accettata una richiesta di sanatoria che deve essere conforme ai nuovi requisiti.
Abusi edilizi, come deve essere applicato il Salva Casa
I limiti e l’applicabilità del Decreto Salva Casa in materia di abusi edilizi sono stati oggetto di una serie di sentenze del Tar del Lazio: al centro dell’attenzione sono finiti principalmente gli ordini di demolizione preesistenti.
Il Tar del Lazio ha sostanzialmente fissato alcuni punti chiavi, che includono:
- la validità degli ordini di demolizione: il Tar del Lazio ha sottolineato come il Decreto Salva casa non annulla in modo automatico gli ordini di demolizione per gli abusi edilizi che sono stati emessi in precedenza. Per valutare se i suddetti ordini siano o meno validi è necessario fare riferimento alle norme in vigore al momento della loro emissione;
- l’irretroattività per abusi gravi: nella maggior parte delle occasioni le nuove disposizione di legge – come può essere quella relativa alle tolleranze costruttive – non hanno un’efficacia retroattiva e non servono a sanare degli abusi edilizi gravi o delle opere che siano state realizzate in modo completamente abusivo;
- l’ambito di applicazione: è importante sottolineare che il decreto Salva Casa si applica principalmente alla regolarizzazione delle difformità minori e non sugli abusi sostanziali;
- la valutazione delle istanze di sanatoria: il Tar ha chiarito che, nel momento in cui deve essere valutata un’istanza di sanatoria, l’amministrazione deve prendere in considerazione in quale modo l’opera rimarrà dopo che sono sono stati effettuati gli interventi di ripristino o gli adeguamenti che il privato ha proposto. Non deve essere preso in considerazione unicamente l’abuso esistente;
- il silenzio assenso: il Salva Casa ha introdotto il sistema di silenzio-assenso che coinvolge alcune procedure di sanatoria. Sono stati fissati dei termini specifici – 30 o 45 giorni – entro i quali l’amministrazione deve rispondere.
Le pronunce del Tar del Lazio
Sull’impatto del Decreto Salva Casa sugli abusi edilizi, il Tar del Lazio ha emesso una serie di sentenze. Ne ricordiamo alcune:
- sentenza n. 8684/2025 del 15 maggio 2025, attraverso la quale è stato chiarito che il Salva Casa non ha alcun tipo di efficacia retroattiva per gli abusi edilizi gravi;
- sentenza n. 2729/2025 del 21 marzo 2025: in questo caso è stato stabilito che gli ordini di demolizione già emessi non hanno efficacia automatica, ma vengono sospesi in attesa dell’esito dell’istanza di sanatoria;
- sentenza n. 12426/2025 del 6 ottobre 2025: è stato analizzato il nodo dell’applicabilità del decreto in assenza di regolamenti attuativi regionali, precisando i limiti della sanatoria edilizia e l’efficacia delle ingiunzioni comunali.
