Una delle conseguenze più particolari di questa epidemia senza dubbio è l’abbandono delle locazioni brevi (bed & breakfast, case vacanze ecc.) ed il ritorno alla locazione ordinaria delle case di abitazione.
Questa scelta, dettata dall’evidente calo del turismo che purtroppo si riscontrerà anche nei prossimi mesi, fa si che diventi fondamentale capire, attualmente, quali sono i passi da seguire sia per individuare il contratto di locazione fiscalmente più conveniente, sia per procedere alla registrazione del contratto.
Quanto alla scelta del contratto diventa essenziale una valutazione non solo di coerenza del tipo di contratto (tra contratto ordinario e a canone concordato, transitorio o per studenti universitari) rispetto alle specifiche esigenze delle parti contraenti ma anche una valutazione di economicità collegata alle agevolazioni fiscali concesse in caso di scelta del filone a canone calmierato.
Innanzi tutto sarà quindi opportuno capire se le parti hanno una esigenza specifica (magari perché il conduttore è studente universitario o una delle parti ha una esigenza locativa di carattere transitorio), dopodiché, qualora il rapporto locatizio sia di natura ordinaria il locatore dovrà scegliere tra la locazione ordinaria (4+4) e quella a canone concordato (3+2) facendo una valutazione di convenienza tra le due e dovrà altresì scegliere se opzionare il regime della cedolare secca o meno.
Valutazione di convenienza dell’imposta sostitutiva
La scelta è abbastanza semplice: il contratto a canone concordato ha infatti delle agevolazioni fiscali importanti e il regime della cedolare secca, solitamente più conveniente rispetto all’imposizione Irpef, in caso di canone concordato sconta un aliquota (scollegata dal reddito ordinario) addirittura pari al 10%.
Difficile pensare che sia più conveniente quindi la scelta per l’imposizione Irpef.
Vero è che, in questi giorni, si parla di un decreto (il famigerato decreto rilancio) che dovrebbe prevedere un recupero fiscale per i lavori di riqualificazione energetica e antisismici addirittura del 110%.
Ecco, se davvero questo provvedimento vedrà la luce sarà da ripensare la valutazione di convenienza della cedolare secca rispetto all’Irpef per quei soggetti che, accedendo a detti interventi, avranno un importante recupero fiscale da sfruttare (recupero applicabile solo sull’irpef).
La registrazione del contratto: l’importanza della trasmissione telematica
Scelta la tipologia di contratto e il regime impositivo, però, ci troviamo di fronte al problema più importante: la registrazione del contratto. Se infatti è vero che, salvo in alcuni casi, è ancora possibile consegnare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI cartaceo, è preferibile, oggi ancor di più, procedere all’invio telematico dello stesso.
Certo, l’invio (operato con Fisconline dal contribuente o con Entratel dall’intermediario) nasconde diverse complessità: non solo l’iscrizione al sistema telematico ma anche la procedura di controllo e invio del file tramite il Desktop Telematico e l’acquisizione ed apertura delle ricevute di registrazione e addebito delle eventuali imposte dovute (operazione anche essa da svolgersi tramite Desktop Telematico).
Le difficoltà di invio comunque, superabili con un po’ di pratica e tanta pazienza, non fanno venire meno l’utilità di un sistema che già normalmente deflaziona le code allo sportello e oggi agisce anche da mossa di prevenzione anti contagio.
Expert Locazioni Immobiliari: il software che semplifica le tue scelte e i tuoi adempimenti
A risolvere i dubbi sulla convenienza del regime della cedolare secca e a semplificare l’invio telematico dell’RLI e la verifica delle ricevute del sistema ci pensa comunque Expert Locazioni Immobiliari che, nell’ultimo aggiornamento di maggio 2020, aggiunge alla già utilissima funzione di valutazione di convenienza del regime di imposta sostitutiva rispetto all’Irpef e alla presenza di un archivio di facsimile dei contratti (conformi a quelli imposti dalla normativa di settore), una importante funzione salva tempo: la possibilità di effettuare controllo, invio e ricezione /decriptazione delle ricevute direttamente dal software.
Potremo quindi dire addio al Desktop Telematico ed alla complessa procedura di ricezione e decriptazione delle ricevute (operazione che richiede non solo tempo ma anche tanta pazienza) e, con pochi clic avere tutto archiviato nel nostro programma dicendo addio alle code allo sportello ma anche “all’esasperazione da tastiera” di alcuni professionisti alle prese con le complessità procedurali del sistema telematico.
