Contratto d’affitto non registrato: quali sono i rischi?

E’ sempre meglio provvedere alla registrazione dei contratti di affitto, anche brevi, che incorrere in sanzioni di varia natura oltre che le difficoltà di liberare l’immobile dell’affittuario

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Secondo la Legge di stabilità 2005, per non incorrere nella nullità, il contratto di affitto o di locazione deve essere obbligatoriamente registrato entro 30 giorni dalla sua stipula.

La registrazione è la prova dell’esistenza del contratto, ed è ciò che tutela sia il proprietario che l’inquilino: un accordo basato solo sulla parola implica la nullità della locazione.

I rischi per i proprietari di casa che avviano un affitto in nero in realtà sono considerevoli, primo tra tutti quello di trovarsi l’appartamento occupato da un inquilino che non paga il canone: se il contratto non è registrato il conduttore non è tenuto a rispettare le clausole della scrittura privata e non può ricevere un decreto ingiuntivo se non corrisponde le mensilità, tantomeno è tenuto a dare un preavviso se vuole lasciare l’immobile e, infine, non può essere sfrattato alla scadenza pattuita.

Inoltre, la mancata registrazione del contratto è una forma di evasione fiscale, ed è quindi viene punita con sanzioni severe.

Qualora il contratto di locazione non sia stato registrato e il proprietario non ha dichiarato il canone di locazione nella dichiarazione dei redditi, dovrà pagare una sanzione dal 120% al 240% delle tasse evase. L’importo minimo della sanzione è di 200 euro, ed è dimezzata per l’affitto degli immobili ad uso commerciale

Se invece il proprietario ha dichiarato un canone più basso di quello che realmente percepisce, la sanzione varia dal 180% al 360% dell’imposta evasa.

Ovviamente, il proprietario non sarà l’unico a subire le conseguenze di un contratto non registrato: i rischi dell’affitto al nero coinvolgono anche l’inquilino dato che sta a lui accettare o meno la situazione di irregolarità: la legge infatti lo reputa responsabile nei confronti del fisco in solido col proprietario per la mancata registrazione del contratto.

Nel caso in cui il padrone di casa non abbia effettuato la registrazione del contratto entro i 30 giorni, la nullità si può sanare grazie alla registrazione tardiva. Si tratta di una regola introdotta da una sentenza del 2007 della Corte di Cassazione, la quale afferma che da un punto di vista civilistico il contratto registrato in ritardo si sana e quindi produce tutti gli effetti originari e l’inquilino sarà tenuto a rispettare gli accordi presi.

Il contratto di locazione registrato in ritardo è valido solo a partire dalla data di registrazione, perciò se l’inquilino non paga l’affitto, il proprietario potrà recuperare i canoni non versati solo per il periodo che segue la registrazione, dal momento che questa non ha effetto retroattivo.

In caso di registrazione tardiva sono comunque previste sanzioni ridotte a seconda di quanto tempo decorra prima della regolarizzazione e variano a seconda del ritardo: la sanzione ordinaria può raggiungere il 240% dell’imposta di registro, mentre quella da versare per la registrazione tardiva è fortemente scontata. In generale prima si registra il contratto, minore è la somma.

Andreana Hedges

Autore

Andreana Hedges

Amministratore Geo Network e Responsabile Divisione Formazione e Marketing