Già nel lontano 1934, l’art. 16 del RDL n. 56 disponeva come nei condomini numerosi, l’amministratore potesse essere coadiuvato da un consiglio, composto da almeno due membri scelti fra i partecipanti al condominio, che veniva definito l’organo consultivo dell’amministratore e ne controllava l’operato riferendone all’assemblea.
Questa disposizione non è stata riportata come norma di legge nel codice civile del 1942, ma la nomina di un consiglio è contemplata in quasi tutti i regolamenti condominiali, tanto che la riforma del condomino del 2012 ha recepito la prassi giurisprudenziale precedente e ha stabilito il limite minimo numerico delle unità immobiliari da considerare al fine di istituire il consiglio di condominio, circoscrivendo anche il perimetro nel quale lo stesso può operare.
L’ articolo 1130 bis c.c. ora stabilisce che l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, con funzioni consultive e di controllo.
Accade spesso infatti che per la realizzazione dei c.d. “lavori trainanti” o “trainati” definiti nell’art. 119 del DL n. 34/2020 vengano richiesti numerosi preventivi per agevolare le scelte dell’assemblea. Tale compito viene normalmente affidato ad una commissione lavori il cui compito è di esaminare i preventivi e le relative spese e valutare quali di essi sia più idoneo alle esigenze del condominio. Tuttavia, è altrettanto vero che, non essendo delegabili ai singoli condomini le funzioni dell’assemblea, la scelta del contraente e il riparto del corrispettivo effettuati dal consiglio sono vincolanti per tutti i condomini solo se approvati dall’assemblea con le maggioranze prescritte.
Di conseguenza, in mancanza di qualsivoglia deliberazione assembleare, il contratto di appalto stipulato dall’amministratore per lavori trainati e trainati, non è giuridicamente opponibile ai condomini dato che l’amministratore non ha la legittimazione, senza autorizzazione dell’assemblea, a stipulare contratti idonei a far sorgere delle obbligazioni a carico dei singoli condomini nei confronti dei terzi.
Recentemente, il Tribunale di Roma (sent. 5 agosto 2021 n. 13395) ha ritenuto annullabile la delibera che, in violazione dell’art. 1130 bis c.c., demandi ai consiglieri o ad una commissione ristretta il confronto, la disamina e la scelta del preventivo che risulterà, a parità di garanzie, “offerta più opportuna ed adeguata”. Inoltre, vale il principio per cui “sono i consiglieri ad essere tenuti a riferire all’assemblea circa le attività di comparazione dei preventivi e dei costi delle lavorazioni, mentre non è consentito che il consiglio prima prenda decisioni e poi riferisca ai condomini, avendo il consiglio stesso unicamente funzioni consultive e di consiglio”.
Nel caso di specie, la delibera è stata quindi ritenuta illegittima in quanto l’assemblea aveva invitato i consiglieri ad esaminare e decidere l’appalto entro una decina di giorni e l’amministratore a darne opportuna conoscenza.
