La sempre più crescente richiesta di interventi, alla luce delle detrazioni fiscali offerte dallo Stato, sta facendo aumentare vertiginosamente anche le richieste per i lavori condominiali, dove l’opzione prevalente sembra quella di rivolgersi ad un ‘general contractor’.
Il general contractor, ossia l’appaltatore generale, consiste in un soggetto che firma un contratto con il condominio per occuparsi di tutte le pratiche relative ad un determinato appalto di lavori. Per quel che riguarda il Superbonus si possono distinguere due casi:
- soggetti che si limitano a proporre al condominio progettisti, ditte, asseveratori e soggetti abilitati al visto di conformità con i quali sono stati stipulati accordi di collaborazione, senza alcuna responsabilità diretta sui lavori stessi;
- soggetti che operano con ditte “proprie” e quindi si assumono la responsabilità dei lavori.
Nel primo caso, trattandosi di semplice attività burocratica, il compenso richiesto non rientra tra le spese ammesse al Superbonus essendo assimilabile al compenso extra generalmente richiesto dell’amministratore di condominio per gli appalti.
Sono invece detraibili le spese in relazione ai costi che l’impresa, in qualità di “contraente generale”, fatturerà per la realizzazione di interventi specifici oggetto di agevolazione, inclusi quelli relativi ai servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e per l’effettuazione delle pratiche amministrative e fiscali inerenti l’agevolazione, compresi visto di conformità e asseverazioni.
Accade però spesso che, purtroppo, quando si opta per un general contractor non siano rari i casi in cui, tramite amministratore, vengano richiesti dati ai singoli condomini sulla tipologia di infissi installati e alla presenza o meno di impianti di climatizzazione ovvero alle caratteristiche delle eventuali caldaie autonome installate, con il fine di obbligarli ad intervenire sulle parti private per poter ottenere il Superbonus.
Si tratta di indicazioni che il condomino non è, però, assolutamente tenuto a fornire al fine degli interventi condominiali, dato che in riferimento all’impianto di riscaldamento, come indicato dalle ENEA nella Guida alla redazione degli APE convenzionali, si deve far riferimento esclusivamente agli impianti comuni.
Inoltre, va ricordato che nessun tipo di delibera condominiale può imporre ai singoli proprietari di effettuare interventi nei propri appartamenti per raggiungere il salto di due classi a livello condominiale.
Un’altra questione da tenere in considerazione è poi quella dei costi, dato che la percentuale applicata sull’importo dell’appalto, in alcuni casi pari anche al 20%, che peraltro si somma a quella richiesta dall’amministratore, non è in alcun caso detraibile ed quindi destinata a restare a carico dei condomini.
Sul tema si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate, la quale, con la risposta n. 254, riprendendo quanto già asserito relativamente al compenso dell’amministratore di condominio con riferimento alla circolare n. 30/E del 20 dicembre 2020, ha stabilito che il compenso percepito dal general contractor per la sua attività di coordinamento deve essere considerato indetraibile. Più precisamente, “ai fini della detraibilità dell’intervento, gli oneri fatturati dal general contractor valgono nei limiti del corrispettivo da questi riconosciuto per le prestazioni affidate a terzi, che devono essere conteggiate da parte del general contractor al committente rigorosamente nel medesimo importo costituito dal diretto ribaltamento di quanto riconosciuto a sua volta da parte del general contractor alle imprese che hanno effettivamente realizzato l’intervento. Andranno eventualmente poi considerati anche gli oneri relativi alle prestazioni direttamente eseguite dal general contractor”.
Ne discende che l’eventuale margine applicato dal general contractor così come lo specifico compenso a questi riconosciuto resta indetraibile perché rappresenta il corrispettivo “per l’attività di mero coordinamento svolto trattandosi di costi non direttamente imputabili alla realizzazione dell’intervento”.
