Compravendita, strutturazione, eredita’: chi ha diritto alle detrazioni fiscali?

Tutte le nozioni fondamentali su come e’ applicata la detrazione fiscale nel caso di ristrutturazione, compravendita, eredita’, locazione etc.

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La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E/2018 stabilisce che, in caso di compravendita immobiliare, la detrazione fiscale si trasferisca all’acquirente nella quota che non è ancora stata utilizzata, a meno che non sia presente un accordo tra le parti che mantiene il diritto della detrazione in capo al venditore che ha effettivamente eseguito i lavori e sostenuto la spesa.

Infatti, la detrazione fiscale in seguito a opere di ristrutturazione edilizia è legata all’immobile e non al soggetto e, pertanto, la detrazione fiscale viene automaticamente trasferita all’acquirente.

L’accordo può essere indicato nell’atto notarile di compravendita e, qualora nel contratto di compravendita non sia stato specificato nulla, l’Agenzia delle Entrate ha recentemente precisato con la circolare n. 7/2021 che “il venditore può conservare il diritto a usufruire delle detrazioni non utilizzate se le parti contraenti formalizzano e sottoscrivono questa volontà in una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato”.

E’ importante che dall’atto si evinca che l’accordo di lasciare al venditore il diritto a continuare ad usufruire delle agevolazioni fiscali esisteva sin dalla data del rogito. In sede di dichiarazione dei redditi, il comportamento dei contribuenti dovrà poi essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Nei casi in cui la vendita riguardi solo una quota e non il 100% della proprietà, la detrazione non può invece essere trasferita all’acquirente, a meno che quest’ultimo non acquisti le quote rimanenti in modo tale da diventare il pieno proprietario. Si tratta di regole che trovano applicazione anche nei casi di donazioni a titolo gratuito o per le permute con o senza contropartita; mentre nel caso della costituzione dell’usufrutto, le quote di detrazione fiscale non utilizzate non si trasferiscono all’usufruttuario ma restano in capo al nudo proprietario.

Quando poi la detrazione fiscale spetta all’inquilino o al comodatario dell’immobile, questo ha diritto a mantenere le quote anche successivamente all’estinzione del rapporto di locazione o di utilizzo gratuito del fabbricato.

Nei casi di successione per causa di morte, invece, la detrazione si trasferisce unicamente all’erede che detiene materialmente il possesso e la disponibilità dell’immobile. Se vi sono più eredi che hanno la disponibilità dell’immobile senza che nessuno vi abita, la detrazione va divisa in parti uguali fra gli eredi; chiaramente in tal caso, se dovesse esistere il diritto di abitazione in favore del coniuge superstite, la detrazione residua deve esser trasferita al titolare del diritto di abitazione.

Quando l’immobile ereditato viene concesso in locazione o comodato a terzi, la detrazione fiscale è congelata e non utilizzabile fintanto che non viene a cessare il rapporto locatizio, parimenti, se l’immobile ereditato venisse venduto a terzi, la detrazione fiscale residua non può essere sfruttata né dal venditore né dall’acquirente ma viene persa.

Diverso, invece, il caso in cui il defunto titolare della detrazione fiscale era il conduttore dell’immobile: la detrazione potrà essere trasferita all’erede purché questi prosegua nel rapporto locatizio in qualità di conduttore.

Andreana Hedges

Autore

Andreana Hedges

Amministratore Geo Network e Responsabile Divisione Formazione e Marketing

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