La vita professionale di geometri, architetti e ingegneri che operano in ambito condominiale è costellata di delibere assembleari, verbali di assegnazione e lunghe fasi preparatorie. Molto spesso, il tecnico viene individuato e citato all’interno di un verbale di assemblea per seguire interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Tuttavia, cosa accade se, dopo la scelta del tecnico, l’assemblea decide di non far partire il cantiere o di congelare le opere a tempo indeterminato?
Ottenere il compenso per un professionista a seguito della nomina in assemblea di condominio è un tema che genera da sempre accesi dibattiti legali e frequenti contenziosi. La convinzione diffusa secondo cui la semplice citazione del proprio nominativo all’interno di un verbale equivalga a un contratto d’incarico blindato si scontra frontalmente con la realtà giuridica. A fare definitiva chiarezza su questo tema è intervenuto il Tribunale di Trani con la sentenza n. 857 del 13 luglio 2026, offrendo importanti spunti di riflessione per chi desidera capire quale sia, per una delibera condominiale con nomina del tecnico, l’efficacia reale e come tutelare la propria parcella ed evitare di prestare la propria opera senza garanzie.
Compenso per un professionista, i lavori mai avviati
La vicenda esaminata dalla pronuncia pugliese trae origine dall’impugnazione promossa da un tecnico rilevatore che aveva citato in giudizio un condominio per ottenere il saldo delle proprie competenze. Il professionista era stato individuato dall’assemblea per ricoprire i ruoli di Direttore dei Lavori (DL) e di Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE) per una serie di interventi manutentivi sull’edificio.
Nonostante la sua figura fosse stata chiaramente indicata durante la riunione dei condomini, la medesima assemblea aveva contestualmente rinviato a una data successiva ogni decisione in merito all’effettiva esecuzione delle opere, alla loro concreta portata economica e alla scelta dell’impresa appaltatrice. Di fatto, l’intervento non è mai decollato e il condominio ha successivamente deciso di interrompere l’iter, revocando ogni passaggio formale.
Dinanzi alla richiesta del tecnico di ottenere il compenso pattuito sulla carta, i giudici si sono trovati ad analizzare il tipico scenario derivante da un incarico al geometra in condominio per lavori mai avviati. Il Tribunale ha rigettato le pretese del professionista legate alle fasi operative della direzione e della sicurezza del cantiere, tracciando una linea di demarcazione netta tra la fase costitutiva e la fase meramente preparatoria del rapporto di lavoro con la compagine condominiale.
Delibera programmatica e delibera d’affidamento dei lavori: due realtà giuridiche distinte
Per comprendere le motivazioni che hanno portato al rigetto delle pretese del tecnico, occorre analizzare la differenza fondamentale che intercorre tra una delibera programmatica e una delibera d’affidamento dei lavori. Un verbale assembleare non può essere letto estrapolando singole frasi o estrapolando il solo paragrafo in cui compare il nome del professionista, ma va interpretato nella sua interezza per ricostruire la reale e condivisa volontà dell’assemblea.
Quando il condominio individua un tecnico ma rimanda la scelta dell’impresa, la definizione dell’importo dei lavori o la decisione stessa sul se e come eseguire l’intervento, ci si trova dinanzi a una volontà strettamente programmatica. La nomina del tecnico in questo contesto è funzionale unicamente al completamento di una fase istruttoria o conoscitiva. Il rapporto contrattuale vero e proprio per le prestazioni d’opera future (come la direzione lavori) non può considerarsi perfezionato poiché manca l’accordo definitivo sull’oggetto della prestazione e sulla sua effettiva esecuzione. Senza un affidamento definitivo delle opere, l’iter negoziale rimane incompiuto e non sorge alcun obbligo contrattuale in capo al condominio per le fasi successive.
Il nodo del calcolo della parcella in percentuale su lavori non eseguiti
Un altro punto dirimente sollevato dal Tribunale riguarda la struttura stessa del compenso. Molto spesso la parcella del tecnico viene definita applicando un’aliquota percentuale sull’importo complessivo dei lavori (ad esempio l’8% del valore dell’appalto).
Tuttavia, stabilire il compenso per la direzione lavori se i lavori non partono diventa giuridicamente impossibile se l’assemblea non ha mai approvato un quadro economico definitivo o una delibera di affidamento delle opere a un’impresa. In assenza di un importo approvato del cantiere, manca il parametro matematico ed economico indispensabile per effettuare il calcolo. Si applica qui un principio cardine: in merito al calcolo della parcella in percentuale su lavori non eseguiti, il diritto al corrispettivo per la direzione e la sicurezza sorge unicamente con la concreta esecuzione o quanto meno con la definizione vincolante dell’opera. In assenza di questo presupposto, il credito non risulta né determinato né esigibile.
Il recesso del condominio dall’incarico: perché non c’è indennizzo senza contratto
Nell’ambito del contenzioso, il professionista ha tentato di far valere in via subordinata le tutele previste dal Codice Civile in materia di recesso del committente dal contratto d’opera professionale. L’analisi condotta dai giudici sull’articolo 2237 c.c. e sul recesso del condominio dall’incarico ha portato a confermare un principio basilare: gli istituti del recesso e della revoca presuppongono indefettibilmente l’esistenza di un contratto già concluso, efficace e vincolante tra le parti.
Se il contratto d’incarico per la Direzione Lavori e la Coordinazione della Sicurezza non si è mai perfezionato a causa del carattere meramente programmatico della delibera, il recesso non trova spazio. La successiva comunicazione del condominio di voler interrompere il percorso non costituisce una revoca illegittima da un incarico in corso, bensì la legittima decisione di arrestare un procedimento negoziale non ancora arrivato a conclusione. Di conseguenza, al tecnico non spetta alcun indennizzo o risarcimento per il mancato guadagno relativo a prestazioni mai svolte.
Compenso per prestazioni prodromiche e preliminari in condominio: cosa viene davvero pagato?
Alla luce di questo quadro, è lecito chiedersi se il tecnico rischi sempre di rimanere a mani vuote quando il condominio decide di fare un passo indietro. La risposta è no, a patto di distinguere le fasi operative da quelle preliminari. La giurisprudenza riconosce e tutela il compenso per prestazioni prodromiche e preliminari in condominio, ovvero tutte quelle attività svolte prima o a supporto delle decisioni dell’assemblea.
Tutte le prestazioni diagnostiche, le perizie di stato di fatto, i rilievi, le indagini strutturali e la redazione del capitolato d’appalto preliminare commissionate al tecnico mantengono la loro piena esigibilità. Nel caso specifico trattato a Trani, infatti, le attività prodromiche redatte prima della delibera erano state regolarmente saldate dal condominio. Il rifiuto del pagamento riguarda esclusivamente le competenze pretese per la fase operativa del cantiere (DL e CSE) mai avviata. Anche in caso di revoca dell’incarico al tecnico da parte del condominio, il compenso per tutto ciò che è stato materialmente eseguito ed era stato preventivamente autorizzato come fase preliminare deve essere corrisposto.
Come tutelare la parcella professionale in condominio: strumenti e buone pratiche
Alla luce della giurisprudenza più recente, appare evidente come per i tecnici sia diventato fondamentale adottare un approccio rigoroso e strategico fin dal primo contatto con il condominio. Per capire come tutelare la parcella professionale in condominio, è necessario abbandonare la prassi di affidarsi alle sole parole del verbale assembleare o a strette di mano informali, strutturando il rapporto di lavoro attraverso passaggi chiari e formalizzati.
Il primo passo consiste nello scindere nettamente le prestazioni in fasi autonome all’interno dei propri preventivi:
- fase 1 (preliminare/progettuale): diagnosi, rilievo, capitolato d’appalto, perizie. Questa fase deve prevedere un compenso fisso e autonomo, esigibile a prescindere dall’esito dell’assemblea o dalla decisione di dare seguito ai lavori;
- fase 2 (esecutiva): direzione lavori, sicurezza, collaudo. Questa fase viene espressamente subordinata all’effettiva delibera d’affidamento delle opere all’impresa e all’apertura del cantiere.
Inoltre, è indispensabile richiedere la sottoscrizione di un vero e proprio contratto di incarico del geometra in condominio completo di clausole dedicate o richiedere un disciplinare d’incarico firmato dall’amministratore (su espressa delega dell’assemblea). Inserire all’interno dell’accordo una clausola specifica che regoli le competenze spettanti in caso di rinuncia ai lavori da parte del condominio mette al riparo il professionista da sgradevoli sorprese.
Avere a disposizione un modello standard di lettera di incarico professionale per condominio in fac simile da adattare di volta in volta rappresenta la migliore garanzia per trasformare ogni prestazione intellettuale in un diritto al compenso certo, liquido ed esigibile, proteggendo il proprio lavoro dal rischio di delibere indefinite o ripensamenti dell’ultimo minuto.
FAQ – Domande frequenti sul compenso del professionista
No, non automaticamente. Se il verbale di assemblea si limita a individuare il professionista ma rinvia la decisione sull’esecuzione dei lavori, sull’importo dell’appalto o sulla scelta dell’impresa, la nomina ha un valore puramente programmatico. Per ritenere il contratto perfezionato occorre una delibera di affidamento definitivo dei lavori e, idealmente, la sottoscrizione di un disciplinare d’incarico tra il tecnico e l’amministratore di condominio.
Sì. Tutte le prestazioni preliminari ed effettivamente svolte (rilievi, diagnosi strutturali, perizie, redazione del capitolato d’appalto) mantengono il diritto al compenso, purché siano state preventivamente autorizzate o commissionate. Ciò che non si può pretendere è il pagamento delle prestazioni legate alla fase operativa del cantiere mai avviato (come la Direzione Lavori o la Coordinazione della Sicurezza).
Se il compenso è stato pattuito esclusivamente in percentuale sull’importo dei lavori, in assenza di una delibera che approvi il valore dell’appalto manca il parametro economico su cui applicare l’aliquota. Per questo motivo è fondamentale prevedere nei propri preventivi compensi a importo fisso (o a vacazione) per le fasi preliminari e riservare la tariffa in percentuale solo ed esclusivamente alla fase di esecuzione dei lavori.
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