Abitudini e necessità dei residenti di un quartiere cambiano, soprattutto quando è tempo di fare gli acquisti. Negozi pensati in alcune zone della città, con il tempo, sono stati abbandonati ed è diventato tempo di sfruttare gli immobili in modo diverso. Da un punto di vista strettamente burocratico, a questo punto, quale titolo edilizio è necessario per richiedere il cambio di destinazione d’uso di un locale commerciale in un’abitazione quando non è necessario effettuare degli interventi edilizi? È sufficiente richiedere la Scia alla luce di quanto prevede l’articolo 23-ter del Dpr n. 380/2001 (ossia il Testo Unico Edilizia)?
Altro dubbio è se l’amministrazione possa ancora richiedere il permesso di costruire quando mancano delle opere rilevanti.
Cambio di destinazione d’uso senza opere, il punto di vista del Tar
Per riuscire a comprendere come si debbano muovere correttamente i professionisti del settore è necessario guardare, prima di tutto, ad una data spartiacque: il 30 maggio 2024. Poco più di un anno fa è entrato in vigore il Decreto Legge n. 69/2024 – ossia il cosiddetto Salva Casa – che è stato convertito nella Legge n. 105/2024.
A partire dal 30 maggio 2024 è necessario consultare l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia nella sua veste rivista e corretta: la nuova formulazione ha semplificato il cambio di destinazione d’uso, sia quando sono coinvolte delle categorie funzionali differenti – ossia i mutamenti verticali – che quelli all’interno della stessa categoria – ossia i mutamente orizzontali. La semplificazione impatta sia sui mutamenti effettuati con degli interventi edilizi che quelli effettuati in loro assenza. Ma anche eventuali lavori che siano riconducibili all’edilizia libera.
In questo più ampio contesto si inserisce un recente intervento del Tar della Campania – più specificatamente con la sentenza n. 118 del 25 giugno 2025 – attraverso la quale sono state fornite delle indicazioni particolarmente rilevanti sul cambio di destinazione d’uso nel momento in cui non siano state effettuate delle opere. La Scia è sufficiente – ed è completamente legittima – almeno nei casi che sono stati previsti dal Dpr n. 380/2021.
A finire sulla scrivania dei giudici campani è un immobile utilizzato precedentemente per esercitare un’attività commerciale che è stato riconvertito ad uso residenziale, ma senza effettuare delle opere edilizie.
L’amministrazione è immediatamente intervenuta, chiedendo che venisse ripristinata la destinazione originaria: per il cambio d’uso sarebbe stato necessario richiedere il permesso di costruire, anche quando non sono previste delle trasformazioni edilizie materiali.
Cosa ha previsto espressamente la sentenza
Il Tar della Campania ha deciso di accogliere completamente il ricorso presentato ed ha spiegato quanto segue:
- è sempre legittimo il mutamento di destinazione d’uso senza opere. L’operazione, però, deve rientrare nei casi espressamente previsti dall’articolo 23-ter, comma 1-ter, del Testo Unico Edilizia;
- per effettuare l’operazione è sufficiente chiedere la Scia: non è necessario ottenere il permesso di costruire;
- la disciplina introdotta attraverso il DL “Salva Casa” si applica direttamente, anche quando non ci sono dei regolamenti attuativi della Regione o del Comune, sempre che non ci siano delle condizioni espressamente previste dagli strumenti urbanistici;
- la realizzazione di interventi che rientrano nell’edilizia libera non incidono sulla possibilità di utilizzare la Scia come titolo abilitativo.
Cambio di destinazione d’uso: le norme a cui fare riferimento
Quando si effettua un cambio di destinazione d’uso è necessario fare riferimento ad una normativa ben precisa e dettagliata prevista dall’articolo 23-ter del TUE modificato dal decreto Legge n. 69/2024. La normativa aggiornata prevede che:
- un mutamento viene considerato come urbanisticamente rilevante nel momento in cui determina il passaggio tra due diverse categorie funzionali, anche quando non vengono effettuate delle opere;
- è sempre possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso tra le categorie turistico-ricettiva, commerciale e residenziale per le unità immobiliari che sono ubicate in zona A, B e C;
- non è necessario richiedere il permesso di costruire quando gli interventi non comportano delle opere o quelle previste siano in edilizia libera;
- attraverso gli strumenti urbanistici i singoli comuni hanno la possibilità di imporre una serie di condizioni, ma in modo espresso. Non possono, però, incidere sulla legittimità generale del mutamento.
Cosa si evince da questa sentenza
Il Tar Campania ha applicato in modo coerente le nuove norme che sono state introdotte attraverso il Decreto Salva Casa, almeno per quello che riguarda il cambio di destinazione d’uso.
L’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, quindi, è stato riconosciuto come completamente operativo. Il giudice, in questo modo, ha affermato un principio che senza dubbio avrà un impatto importante nella prassi quotidiana. Nel momento in cui sarà necessario effettuare dei cambiamenti di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (quando l’operazione è ammessa) è sufficiente la Scia quando non vengono realizzate delle opere edilizie o con delle opere di edilizia libera.
Quando si vengono a configurare questi casi non è necessario chiedere il permesso di costruire.
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