Quando si parla di cambio di destinazione d’uso la palla passa completamente ai Comuni, che, a questo punto, dovranno provvedere a definire delle regole ben precise e dettagliate per regolamentare le eventuali modifiche chieste dai proprietari degli immobili.
A fare il punto della situazione in questo senso ci hanno pensato le linee guida pubblicate dal Mit sul Decreto Salva Casa: la scelta non è proprio quella che si aspettava la maggior parte dei tecnici e degli operatori del settore, ma l’orientamento sembra essere ormai deciso. Il cambio di destinazione d’uso è un tema scottante che è stato letteralmente stravolto dal Decreto Salva Casa.
Ma entriamo un po’ più nel dettaglio e cerchiamo di capire quali siano le novità previste.
Cambio di destinazione d’uso, le novità del Dl Salva Casa
Nel fornire i propri chiarimenti, il Mit ha messo in evidenza che prima dell’approvazione del Decreto Salva Casa, quanti avessero intenzione di utilizzare il proprio immobile per un motivo diverso rispetto a quello che era stato prescelto – magari passando da una destinazione residenziale ad una turistico-ricettiva – avrebbe dovuto mettere in conto una serie di difficoltà. Quanti avessero voluto effettuare questa operazione si sarebbero dovuti orientare:
Nei meandri di una disciplina urbanistico-edilizia stratificatesi nel tempo, attenzionando con la dovuta cautela le condizioni, le limitazioni e i divieti di volta in volta eventualmente previsti dalle normative regionali e dagli strumenti di pianificazione urbanistica comunale.
Attraverso il Decreto Salva Casa sono state semplificate le verifiche: il legislatore ha introdotto una serie di disposizioni il cui scopo è quello di ritenere ammissibile il cambio di destinazione d’uso, almeno tra le categorie funzionali più affini. Anche quando, le stesse, non dovessero essere omogenee: in capo alle singole amministrazioni comunali, ad ogni modo, viene data la possibilità di fissare delle condizioni specifiche attraverso degli strumenti urbanistici.
In altre parole il cambio di destinazione d’uso, quando si verificano determinate condizioni, può essere effettuato con una Scia.
Le modifiche apportate dal Decreto Salva Casa
Andando ad analizzare nel dettaglio le modifiche che sono state apportate dal Salva Casa – o più correttamente il Decreto Legge 69/2024 – al Testo Unico Edilizia, oggi come oggi:
- il cambio di destinazione d’uso è sempre consentito quando si rimane all’interno della stessa categoria funzionale. L’operazione può essere effettuata anche quando sono state realizzate delle opere edilizie, ma devono essere rispettati i requisiti fissati dagli strumenti urbanistici comunali;
- si può effettuare il cambio di destinazione d’uso anche tra categorie funzionali diverse, come ad esempio quella residenziale e quella turistico-ricettiva, anche quando dovessero comportare delle opere edilizie;
- i mutamenti tra diverse categorie funzionali differenti è sempre permesso, ma i Comuni possono imporre delle condizioni specifiche attraverso gli strumenti urbanistici, comprese quelle che determinano l’adeguamento dell’unità immobiliare alla destinazione prevalente delle altre unità presenti nello stesso immobile.
Cambio di destinazione d’uso con la Scia
Il Salva casa ammette che il cambio di destinazione d’uso venga effettuato con la Scia. Nello specifico, come previsto dal comma 1-quinquies dell’articolo 23-ter:
- eventuali cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale possono ottenere il via libera con la presentazione della Scia;
- quando, invece, il cambio determina il rimanere nella stessa categoria funzionale – indipendentemente dal fatto che siano stati realizzati del lavori – il cambio di destinazione d’uso può essere ottenuto con il titolo che è richiesto per l’esecuzione dei lavori o con la Scia nel caso in cui non ci siano delle opere edilizie o se le opere sono assentibili con Cila.
Il Comune deve decidere le condizioni
Un ruolo importante, nel cambio di destinazione d’uso, lo giorca il Comune. Nelle Faq del Mit, infatti, si legge che:
Le condizioni devono essere specificamente individuate dai Comuni, tenuto conto anche di quanto già previsto negli strumenti urbanistici comunali, mediante apposite determinazioni adottate dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa.
Il Mit aggiunge che l’obiettivo è:
Evitare qualsiasi margine di ambiguità in merito alle condizioni richieste dai Comuni per i mutamenti di destinazione d’uso, evitando che tali condizioni possano essere derivate implicitamente da strumenti urbanistici approvati prima del DL Salva Casa, come tali non coerenti con la semplificazione operata dalla riforma.
