Realizzare un fabbricato ed effettuare il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato senza la presenza dei relativi titoli determina, in maniera automatica, l’invio di un ordine di demolizione? È possibile sanare la situazione con una più semplice sanzione pecuniaria? La mancanza della Scia o del permesso di costruire quali differenze comportano dal punto di vista delle sanzioni che, almeno ipoteticamente, potrebbero essere irrogate?
A fare il punto della situazione su questi dubbi ci ha pensato il Tar del Lazio con una recente sentenza.
Cambio di destinazione d’uso, le sanzioni previste
In molti casi delineare la storia burocratica di un immobile è complesso, soprattutto quando, nel corso del tempo, si intrecciano una miriade di autorizzazioni rilasciate, diverse trasformazioni e, soprattutto, quando mancano dei titoli abilitativi. Situazioni che spesso e volentieri fanno sì che sorgano dei contenziosi.
A fare il punto della situazione ci ha pensato il Tar del Lazio con la sentenza n. 12624 del 25 giugno 2025, attraverso la quale i giudici hanno ribadito alcuni principi consolidati in materia di abusi edilizi e, soprattutto, hanno delineato quali siano i limiti della sanatoria.
La presa di posizione dei giudici è partita da un caso particolare, scaturito da un ricorso avverso ad un ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi relativi:
- ad un cambio di destinazione d’uso di un piano seminterrato, che i proprietari avevano trasformato senza aver ottenuto precedentemente il necessario titolo edilizio;
- una tamponatura di una tettoia, che aveva determinato un incremento volumetrico;
- alla realizzazione di un manufatto con una superficia di 48 metri quadrati, che non era stato precedentemente autorizzato.
La posizione del ricorrente era chiara e cristallina: per la realizzazione degli interventi nel seminterrato era sufficiente una semplice Scia. Partendo da questo presupposto si sarebbe dovuta applicare una sanzione pecuniaria ai sensi dell’ex articolo 37 del Dpr n. 380/2001: non se ne doveva chiedere la demolizione. Per quanto riguarda il fabbricato, il ricorrente ha richiamato un nulla osta sindacale datato 1983 per una capanna in legno e una Dia del 2007 che si riferiva alla tettoia adiacente.
La presa di posizione del TAR
Prima di addentrarsi nell’analisi del caso in questione, i giudici del Tar hanno rammentato come il provvedimento di demolizione risulta essere un atto doveroso, le cui caratteristiche principali sono le seguenti:
- la sua emanazione è determinata dalla semplice constatazione della presenza di un’opera abusiva;
- non è necessario effettuare delle comparazioni discrezionali tra interesse pubblico e privato;
- a parte il semplice riscontro dell’illecito, non ha bisogno di altre motivazioni.
La prassi giurisprudenziale ha messo in evidenza – almeno nella maggior parte dei casi simili – che la partecipazione procedimentale del privato incide esclusivamente sulla verifica dell’esistenza dell’abuso e non su come lo stesso venga sanzionato. Nel caso che è stato preso in esame l’ingiunzione risulta essere pienamente legittima.
I titoli necessari per un cambio di destinazione edilizia
Per dipanare correttamente la controversia è necessario, prima di tutto, qualificare in modo corretto il cambio di destinazione d’uso del piano seminterrato. Nel caso preso in esame il ricorrente ha trasformato un piano seminterrato privo di titolo edilizio, dichiarando di aver effettuato gli interventi senza essere in possesso del relativo titolo, decidendo di presentare, in un secondo momento, un’istanza di sanatoria.
L’atteggiamento del ricorrente presenta un duplice rilievo:
- il primo strettamente legato all inquadramento dell’intervento;
- il secondo sulle conseguenze sanzionatorie.
L’articolo 3, comma 1, lett. d) del Dpr n. 380/2001 prevede che venga considerata come ristrutturazione edilizia l’insieme delle opere che permettono di trasformare un manufatto, anche attraverso un cambio di destinazione d’uso. Proprio il cambiamento di destinazione d’uso viene considerato urbanisticamente rilevante nel momento in cui va ad incidere sul rapporto tra spazi privati e pubblici. Oltre che sul sistema delle dotazioni territoriali.
Venendosi a verificare queste ipotesi:
- ai fini pratici l’intervento esula dalla manutenzione straordinaria, ammessa solo e soltanto quando non determina dei mutamenti rilevanti della destinazione d’uso con degli incrementi del carico urbanistico;
- l’intervento si configura come una semplice ristrutturazione edilizia che sia soggetta a dei regimi abilitativi tipici come la Scia o il permesso di costruire.
La trasformazione di un seminterrato accessorio dell’abitazione ad uso abitativo principale costituisce una variazione rilevante della destinazione d’uso: questo va ad incidere sulla dotazione minima di parcheggi e sulla potenziale volumetria utile.
Quale intervento abilitativo è richiesto
Il Tar ritiene che l’intervento doveva essere qualificato come ristrutturazione edilizia, per il quale doveva essere richiesta almeno la Scia. L’istante, però, non aveva presentato alcuna segnalazione e non risultano nemmeno delle istanze di regolarizzazione preventiva.
L’assenza della Scia non neutralizza l’operatività dell’ordine di demolizione quando l’opera risulta essere incompatibile con gli strumenti urbanistici o quando viene realizzata violando degli altri presupposti normativi.
Nel caso preso in esame:
- non sono state presentate delle istanze o delle comunicazioni preventive;
- non vi è la certezza sulla conformità urbanistica o sulla corretta destinazione d’uso;
- il ricorrente ha ammesso di dover presentare la domanda di sanatoria.
L’ordine di demolizione risulta essere legittimo: è, infatti, l’unico rimedio che hanno previsto gli articoli 27 e 31 del Dpr n. 380/2001 per le opere che sono state realizzate senza titolo e che successivamente non sono state regolarizzate.
2 thoughts on “Cambio di destinazione d’uso, quando è illegittimo e determina la demolizione”