Quali sono le motivazioni che portano alla decadenza dell’agevolazione prima casa? Quando vengono sottoscritti dei contratti di compravendita a favore di terzi, come devono essere effettivamente gestiti i rapporti con il fisco da parte degli intestatari dell’immobile? A fornire delle risposte a queste domande ci ha pensato l’ordinanza n. 11482 del 6 maggio 2025 della Corte di Cassazione, nella quale i giudici si sono dovuti pronunciare sulla legittimità di una richiesta di imposte aggiuntive che è stata avanzata dall’Agenzia delle Entrate a due contribuenti proprio perché le agevolazioni prima casa erano decadute.
La vicenda ha degli aspetti di indubbia originalità nell’ampio contesto delle agevolazioni sulla prima casa. Questo è il motivo per il quale risulta interessante analizzare nel dettaglio.
Agevolazioni prima casa, quali sono le responsabilità dei terzi?
La vicenda sulla quale si sono dovuti soffermare i giudici della Suprema Corte è indubbiamente particolare. Si parte da un’operazione di permuta, attraverso la quale un contribuente ha ceduto un terreno edificabile ad una società immobiliare. In cambio ha acquisito la proprietà di due appartamenti in costruzione, che dovevano essere intestati a due figli. Questi ultimi erano intervenuti nell’atto notarile, accettando il trasferimento in proprio favore. Avevano, inoltre, richiesto che fossero applicate le agevolazioni prima casa.
I due fratelli hanno successivamente venduto i due immobili, ma non avevano rispettato il vincolo dei cinque anni che le norme in vigore richiedono per non perdere le agevolazioni sulla prima casa. Non avevano nemmeno acquistato un’altra abitazione nell’arco di un anno, facendo decadere una delle condizioni essenziali per non perdere i benefici che avevano ottenuto.
A questo punto l’Agenzia delle Entrate si è mossa ai sensi dei meccanismi sanzionatori che sono previsti all’interno della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, del Dpr 131/1986, che prevede, appunto, la perdita del beneficio e la conseguente applicazione delle imposte nella misura ordinaria. A cui si devono aggiungere le relative sanzioni e gli interessi.
Quando scattano i presupposti per la decadenza
Per comprendere quali siano i presupposti per perdere le agevolazioni sulla prima casa è necessario dare uno sguardo alla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte I, che è stata allegata al Dpr n. 131/1986. Il documento è la base principale per addentrarsi nelle novità in materia di imposta di registro agevolata, ossia quella che deve essere acquistata nel momento in cui si acquista la prima casa.
L’aliquota ridotta si deve applicare nel momento in cui:
- l’immobile oggetto della compravendita venga adibito ad abitazione principale entro 18 mesi dal rogito;
- il contribuente non sia proprietario di un altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa;
- l’immobile dovesse essere venduto entro cinque anni dall’acquisto, il beneficiario – entro un anno – provveda ad acquistare un ulteriore immobile che venga adibito ad abitazione principale.
Nel caso in cui uno dei requisiti appena enunciati non dovesse essere rispettato – anche l’ultimo dell’elenco – i beneficiari decadono dalle agevolazioni prima casa: scatta, quindi, l’obbligo di restituire le imposte risparmiate, a cui si devono aggiungere le sanzioni e gli interessi.
Su questo punto si inserisce l’ordinanza della Suprema Corte.
Benefici ed oneri, vanno accettati di pari passo
I contribuenti ritengono che gli avvisi di liquidazione inviati dall’Agenzia delle Entrate fossero illegittimi: i due soggetti devono, infatti, ritenersi esclusivamente come dei terzi beneficiari dell’effetto traslativo, come previsto dall’articolo 1411 del Codice Civile. La tesi portata avanti dai due fratelli, la società immobiliare era l’effettiva parte venditrice del contratto: quest’ultima è responsabile del recupero dell’imposta.
La tesi portata avanti dai due fratelli non ha convinto i giudici: la CTP e la CTR hanno respinto l’eccezione. Anzi hanno addirittura valorizzato l’elemento dirimente: i due contribuenti erano stati parte attiva nel contratto, tanto da accettare l’intestazione degli immobili. Entrambi avevano sottoscritto le relative dichiarazioni per poter usufruire del regime agevolato. Il fatto che siano stati presenti nel momento in cui veniva redatto l’atto, esclude la possibilità che si possa configurare una posizione di terzietà. Entrando nel dettaglio, i giudici hanno sottolineato che:
La figura del contratto a favore di terzo […] postula che il terzo sia rimasto estraneo al contratto stipulato da altri. […] Non è configurabile un contratto a favore di terzi […] nel caso in cui l’avente diritto alla prestazione non sia rimasto estraneo al contratto da altri stipulato in suo favore, bensì sia stato parte stipulante sostanziale del contratto fonte del suo diritto nei confronti dell’obbligato promittente.
La presa di posizione della Corte di Cassazione
Intervenendo sull’argomento i giudici della Suprema Corte hanno quindi sottolineato che:
- i giudici di merito avevano interpretato in modo corretto le clausole contrattuali;
- i due fratelli non risultavano essere estranei all’accordo. Anzi, ne facevano parte.
Nel caso preso in esame non è possibile, quindi, richiamare la figura del contratto a favore di terzo. Il soggetto che interviene nell’atto e accetta il trasferimento diretto del bene, diventa parte attiva, presenta le dichiarazioni sostitutive e richiede in prima persona le agevolazioni fiscali, non può sottrarsi agli obblighi che ne derivano nel momento in cui dovessero decadere.
Questo è il motivo per il quale la Corte di Cassazione ha deciso di respingere il ricorso e ha confermato la responsabilità per la perdita dell’agevolazione in capo ai due fratelli, che hanno beneficiato del regime di favore. Questi oneri ricadono sui soggetti formalmente estranei al contratto, nel momento in cui hanno partecipato concretamente all’atto di acquisto.
