Ricevere un’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi impone al tecnico abilitato e al committente una corsa contro il tempo. Quando si parla di sanatoria ordinaria, il rispetto delle scadenze procedurali è rigido e privo di deroghe. Sul tema dell’accertamento di conformità, il termine di presentazione e decadenza sono stati spesso al centro di accesi dibattiti giurisprudenziali, ma una recente pronuncia ha messo un punto fermo definitivo.
La sentenza n. 5201 del 30 giugno 2026 del Consiglio di Stato ha infatti ribadito con estrema chiarezza i limiti temporali entro cui il privato può legalmente regolarizzare un abuso edilizio dopo aver ricevuto un provvedimento sanzionatorio. Per i professionisti dell’edilizia, comprendere la perentorietà di questa scadenza è fondamentale per evitare pesanti responsabilità professionali e la perdita definitiva del diritto alla sanatoria per i propri clienti.
Accertamento di conformità: la regola perentoria dei 90 giorni
La domanda che ogni tecnico si pone davanti a un abuso edilizio rilevato dall’amministrazione è sempre la stessa: per l’accertamento di conformità il termine ultimo di presentazione qual è? La risposta risiede nel coordinamento tra l’art. 36 e l’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).
Ai sensi dell’art. 36, l’istanza di sanatoria può essere presentata fino alla scadenza del termine assegnato per la rimozione dell’abuso, ovvero entro il termine di 90 giorni dall’ordine di demolizione. I giudici di Palazzo Spada, richiamando la storica decisione dell’Adunanza Plenaria n. 16 del 11 ottobre 2023, hanno confermato che questo lasso di tempo non ha natura sollecitatoria, bensì perentoria.
Se le tempistiche della procedura sono ormai chiare, le conseguenze del loro mancato rispetto sono ancora più severe. Una volta superato il termine 90 giorni dall’emissione dell’ordine demolizione, il privato decade definitivamente dal diritto di chiedere la sanatoria. Capire per entro quanto tempo bisogna muoversi per presentare l’istanza di sanatoria è quindi vitale: oltre questa scadenza l’attività sanzionatoria del Comune procede senza sosta, portando all’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale o all’applicazione delle sanzioni pecuniarie.
Perché la doppia conformità non salva dalla decadenza dei termini
Un errore comune tra i non addetti ai lavori – e talvolta anche tra i professionisti – è quello di ritenere che la bontà sostanziale del progetto possa sanare qualsiasi vizio temporale. In molti pensano che, se l’opera rispetta i requisiti urbanistici ed edilizi vigenti sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (la cosiddetta doppia conformità), la sanatoria dopo ordine di demolizione sia sempre ottenibile, anche a distanza di anni.
La sentenza n. 5201/2026 smonta categoricamente questa tesi difensiva. I giudici hanno stabilito che:
- la tempestività precede il merito: il rispetto delle scadenze temporali è un requisito di ammissibilità della domanda stessa;
- nessun esame istruttorio tardivo: se la domanda viene presentata oltre i 90 giorni, il Comune non è tenuto a verificare la doppia conformità dell’opera. L’istanza viene dichiarata inammissibile all’origine per tardività;
- inutilità del ricorso: in caso di rigetto (anche tramite silenzio-rigetto) di una domanda tardiva, il ricorso al TAR è destinato a fallire poiché i giudici non entreranno nel merito della conformità urbanistica, arrestandosi al rilievo della decadenza.
Nel caso specifico esaminato dal Consiglio di Stato, una società aveva presentato istanza di sanatoria per un cambio di destinazione d’uso abusivo ben due anni dopo la notifica dell’ordine di ripristino. La tardività della richiesta ha precluso qualsiasi valutazione sulla sanabilità dell’intervento, confermando la legittimità del diniego comunale.
Accertamento di conformità e Decreto Salva Casa: cosa cambia?
Un altro importante interrogativo riguarda l’impatto delle recenti riforme introdotte dal D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito nella Legge n. 105/2024. Molti operatori si chiedono se il nuovo impianto normativo abbia modificato, per l’accertamento di conformità, il termine di presentazione o se abbia riaperto i giochi per le pratiche pendenti.
La risposta è negativa. Sebbene il Salva Casa abbia introdotto una profonda semplificazione per la gestione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali attraverso il nuovo articolo 36-bis (prevedendo una doppia conformità attenuata), esso non ha modificato le tempistiche di reazione all’ordinanza di demolizione.
Anche sotto il regime del nuovo art. 36-bis, la domanda volta a sanare le parziali difformità deve essere inoltrata entro il limite temporale imposto dal provvedimento sanzionatorio. La decadenza dei termini per la sanatoria edilizia rimane un pilastro invalicabile del sistema sanzionatorio italiano: la finestra temporale per rimediare all’abuso si chiude definitivamente allo scadere dei 90 giorni dall’ordinanza di demolizione.
Tabella riassuntiva delle scadenze e degli effetti procedurali
| Fase procedurale | Termine di riferimento | Effetto sul procedimento di sanatoria |
| Notifica Ordine di Demolizione | Giorno 0 | Inizia il conteggio per la rimozione dell’abuso o la sanatoria |
| Presentazione Istanza (Art. 36 o 36-bis) | Entro 90 giorni | Ammissibile. Sospende temporaneamente gli effetti dell’ordine di demolizione in attesa dell’esito |
| Scadenza dei 90 giorni (Senza Istanza) | Giorno 91 | Decadenza. Perdita del diritto a richiedere l’accertamento di conformità. Avvio acquisizione gratuita |
| Presentazione Istanza Tardiva | Oltre i 90 giorni | Inammissibile. Il Comune rigetta l’istanza senza valutare la doppia conformità dell’opera |
Consigli operativi per i tecnici e gestione della pratica
Per evitare di incorrere in situazioni di decadenza insanabili, il professionista che assiste un cliente destinatario di un ordine di demolizione deve adottare un protocollo d’azione estremamente rapido:
- verifica immediata delle date: controllare il giorno esatto della notifica dell’ordinanza di demolizione per calcolare con precisione millimetrica la scadenza dei 90 giorni;
- accesso agli atti fulmineo: richiedere subito l’accesso ai documenti d’archivio del Comune per ricostruire lo stato legittimo dell’immobile prima che i termini scadano;
- analisi di fattibilità parallela: valutare in contemporanea la presenza dei requisiti per la doppia conformità ordinaria (art. 36) o attenuata (art. 36-bis) per non redigere una pratica destinata al rigetto nel merito;
- presentazione tempestiva: depositare l’istanza di accertamento prima dello scadere del termine, anche qualora fosse necessario integrare successivamente alcuni dettagli documentali non essenziali (laddove i regolamenti locali lo consentano).
Nota di attenzione per il professionista: far scadere i 90 giorni senza aver presentato l’istanza o senza aver impugnato l’ordinanza nei termini di legge (60 giorni al TAR) espone il tecnico a gravi contestazioni per responsabilità professionale, data la natura irreversibile della decadenza.
FAQ – Domande frequenti sull’accertamento di conformità e ordine di demolizione
Se la domanda di sanatoria viene presentata dopo la scadenza del termine di 90 giorni indicato nell’ordinanza di demolizione, l’istanza è considerata irricevibile per decadenza dei termini. Il Comune non entrerà nel merito del progetto e non verificherà la presenza della doppia conformità, respingendo la pratica per motivi puramente formali. Inoltre, il decorso del termine fa scattare le sanzioni amministrative o l’avvio delle procedure per l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale.
Sì, la presentazione tempestiva (cioè entro i 90 giorni) di una richiesta di accertamento di conformità comporta la temporanea inefficacia dell’ordine di demolizione. L’ordinanza di ripristino rimane congelata in attesa che l’amministrazione comunale si pronunci sull’istanza di sanatoria (sia con provvedimento espresso, sia tramite la formazione del silenzio-rigetto decorsi i termini di legge). Se la sanatoria viene respinta, l’ordine di demolizione riprende la sua efficacia.
No. Sebbene il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) abbia semplificato i requisiti sostanziali introducendo la doppia conformità attenuata per le parziali difformità (art. 36-bis), non ha modificato la disciplina dei termini temporali. Di conseguenza, anche per avvalersi della sanatoria semplificata ex art. 36-bis a seguito di un provvedimento sanzionatorio, la domanda deve essere depositata improrogabilmente entro il termine perentorio assegnato dall’ordinanza di demolizione.
