A seguito del varo della Legge n. 105/2024 (Salva Casa) sono state introdotte alcune importanti novità che hanno impattato direttamente sul Dpr n. 380/2011 (il Testo Unico Edilizia). Di particolare interesse è la definizione che è stata introdotta dello stato legittimo previsto dall’articolo 9-bis, il quale, ora come ora, prevede anche la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.
Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire quali novità sono state introdotte.
Stato legittimo e fiscalizzazione dell’abuso edilizio
Il terzo periodo dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, della Legge n. 105/2024 prevede espressamente che:
Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Le novità a cui devono prestare attenzione i tecnici sono contenute all’interno dell’articolo 33, comma 2, il quale prevede esplicitamente che:
Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all’applicazione della legge medesima, del parametro relativo all’ubicazione e con l’equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell’articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’agenzia del territorio.
La seconda novità
Seconda importante novità è contenuta all’interno dell’articolo 34, comma 2, il quale dispone quanto segue:
Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
Le regole sulla fiscalizzazione
Cerchiamo di capire, a questo punto, cosa cambia per chi opera nel settore. In varie occasioni la giustizia amministrativa ha permesso di fiscalizzare nella fase esecutiva l’ordine di demolizione. Non è possibile, però, procedere con la fiscalizzazione nel caso in cui siano stati effettuati degli interventi senza aver preventivamente chiesto il permesso di costruire, o quando sono stati effettuati dei lavori con delle importanti variazioni rispetto al progetto presentato o delle sostanziali variazioni.
Indubbiamente uno dei principi cardine sui quali si basa la concessione della fiscalizzazione è che la stessa sia un’eccezione, non una vera e propria regola. È possibile ottenerla solo quando il ripristino dello stato originario dei luoghi risulti essere impossibile o quando sia obiettivamente dannosa per l’intero immobile.
È importante sottolineare, inoltre, che la fiscalizzazione non è un diritto che si acquisisce automaticamente. Si può ottenere solo e soltanto nel momento in cui si dovessero presentare delle circostanze eccezionali e dopo che un accertamento tecnico abbia dimostrato come il ripristino dello stato originario non sia possibile o dannosa per l’intero immobile.
Su questo argomento è intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 7381 del 24 febbraio 2025, attraverso la quale è stato confermato che l’impossibilità di ripristino è un’opzione oggettiva ed assoluta, non deve essere una scelta dettata dalla convenienza economica o dalla volontà di risparmiare del proprietario dell’immobile.
Stando alla presa di posizione dei giudici della Suprema Corte, è possibile fiscalizzare l’abuso edilizio solo e soltanto quando la demolizione compromette la stabilità strutturale dell’immobile. O nel momento in cui dovessero essere presenti delle altre ragioni tecniche insuperabili.
Cosa cambia per lo stato legittimo
Grazie alla fiscalizzazione, prima che entrasse in vigore il Salva Casa, si poteva evitare la demolizione dell’opera: lo status di abuso edilizio, però, continuava a persistere. Le opere, quindi, non potevano far parte dell’immobile legittimo. L’abuso edilizia rimaneva tale, imponendo, di fatto, l’impossibilità di effettuare degli interventi successivi, come una semplice manutenzione o lavori più strutturati come la demolizione e la ricostruzione. La presenza di opere fiscalizzate non rendeva completamente legittimo l’immobile.
Grazie al comma 1-bis la prospettiva cambia completamente, aprendo la porta a delle importanti novità. La normativa attualmente in vigore permette, a seguito del pagamento di alcune sanzioni previste a fronte della fiscalizzazione, di introdurre lo stato legittimo per l’immobile.
In altre parole è stata introdotta la possibilità di sanare ex post le irregolarità ed ottenere lo stato legittimo pagando una sanzione pecuniaria.
Il Salva Casa, in estrema sintesi, ha introdotto una riforma molto importante: fiscalizzare un abuso edilizio non costituisce semplicemente una misura volta a contenere il danno, ma è uno strumento che può essere utilizzato nel momento in cui si realizzano determinate condizioni e quando sono presenti dei limiti tecnici che la giurisprudenza ha già avuto occasione di delimitare. Utile per recuperare delle porzioni edilizie che non sono regolari dal punto di vista amministrativo e facendo in modo che possano assumere lo stato legittimo.
