Le responsabilità del progettista e del direttore dei lavori per le eventuali difformità di un immobile non cessano nemmeno dopo la sua vendita. I rischi connessi agli abusi edilizi, infatti, rientrano a tutti gli effetti in quelle aree di prevedibilità che fanno capo alle responsabilità professionali del tecnico, anche quando la proprietà dell’immobile viene trasferita ad un altro soggetto.
A fare il punto della situazione su questo argomento è stata la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 27688 del 16 ottobre 2025, nella quale i giudici hanno sottolineato che la responsabilità del tecnico non si esaurisce nel momento in cui consegna l’opera al committente, ma continua a rimanere operativa successivamente, quando il suo lavoro ha determinato la produzione del danno.
Abusi edilizi: le responsabilità del tecnico
La presa di posizione dei giudici della Suprema Corte prende spunto da un caso specifico nel quale due acquirenti avevano convenuto in giudizio il costruttore-venditore ed il direttore dei lavori, chiedendo che venissero condannati a risarcire i danni subiti per l’acquisto di immobili in difformità del titolo edilizio e per i quali mancava il certificato di abitabilità (situazione che li rendeva di fatto invendibili).
A creare un po’ di problemi in questa vicenda erano state alcune opere di ristrutturazione che avevano portato alla realizzazione di sei appartamenti invece che cinque, come era stato previsto dalla concessione edilizia rilasciata. L’irregolarità ha di fatto impedito che venisse rilasciata l’abitabilità: due acquirenti, che volevano rivendere le proprietà, avevano dovuto restituire le caparre ai promissari acquirenti degli immobili e avevano dovuto sostenere i costi per la sanatoria edilizia. La vicenda ha causato loro un danno economico rilevante.
La responsabilità solidale del costruttore e del direttore dei lavori era stata riconosciuta dal Tribunale ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile. Entrambi, secondo i giudici, avevano concorso alla realizzazione dell’abuso.
Il tecnico era stato assolto, successivamente in Corte d’Appello: era stato ritenuto che la compravendita dell’immobile fosse, a tutti gli effetti, una causa sopravvenuta e, come tale, fosse idonea ad interrompere il nesso causale tra l’abuso edilizio e il danno.
Le norme da prendere a riferimento
Prima di addentrarci sulla presa di posizione della Cassazione – opposta a quella della Corte d’Appello – è necessario dare uno sguardo alle norme civilistiche ed urbanistiche che sono a monte di questa situazione. E che, soprattutto, vanno a definire quale debba essere la posizione di garanzia del direttore dei lavori:
- l’articolo 29, comma 2, DPR n. 380/2001: questa norma impone al direttore dei lavori l’obbligo di vigilare sull’osservanza dei titoli abilitativi. Deve, inoltre, segnalare in modo tempestivo le eventuali violazioni;
- l’articolo 36 del Testo Unico Edilizia: viene subordinata alla doppia conformità la sanatoria degli interventi che sono stati eseguiti in assenza o in difformità del titolo edilizio;
- l’articolo 2055 del Codice Civile prevede la responsabilità solidale tra più autori del medesimo evento dannoso;
- l’articolo 2055 del Codice Civile ha introdotto la responsabilità decennale del costruttore. Può essere applicata anche al progettista e al direttore dei lavori nel caso in cui i difetti dovessero derivare da degli errori progettuali o di carenza di vigilanza.
Abusi edilizi, cosa ha deciso la Cassazione
Partendo dalle norme che abbiamo appena citato, la Corte di Cassazione ha verificato se la vendita dell’immobile potesse costituire una causa sopravvenuta autonoma tale da escludere la responsabilità del tecnico.
La Suprema Corte ha deciso di accogliere il ricorso degli acquirenti e, contestualmente, ha censurato l’impostazione della Corte d’Appello. I giudici hanno chiarito che:
La vendita dell’immobile non costituisce una causa sopravvenuta autonoma e sufficiente a interrompere il rapporto causale, bensì rappresenta un momento determinante che realizza uno dei rischi che il progettista è chiamato a governare.
Secondo la Corte di Cassazione la catena causale che ha preso il via con l’abuso edilizio non si interrompe nel momento in cui il bene viene alienato. L’illecito iniziale è la causa diretta del danno: il fatto che il bene non sia commerciabile e i costi di regolarizzazione sono effetti prevedibili e coerenti con il rischio che è stato provocato dalla violazione edilizia.
Volendo sintetizzare al massimo la situazione possiamo affermare che:
- il fattore che ha determinato il danno è stato l’abuso edilizio;
- la successiva vendita non costituisce un evento estraneo od autonomo, ma è una semplice manifestazione del rischio insito nell’irregolarità edilizia;
- benché sia completamente estraneo alle trattative di compravendita, il tecnico continua a rimanere responsabile: la sua condotta ha concorso alla produzione del danno.
In quale modo si sarebbero potute evitare le conseguenze
Il direttore dei lavori – secondo la Corte di Cassazione – avrebbe potuto evitare delle conseguenze dannose:
- comportandosi come previsto dall’articolo 29 del Testo Unico Edilizia: denunciando le difformità e rinunciando all’incarico;
- agendo come previsto dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia: presentando personalmente l’istanza di sanatoria.
Il fatto che non abbia adottato queste misure rende il tecnico responsabile degli abusi, anche se l’impresa costruttrice non ha agito in prima persona.
One thought on “Abusi edilizi, fin dove arrivano le responsabilità del direttore dei lavori”