Un ordine di demolizione non può essere applicato parzialmente. Nel momento in cui lo riceve il destinatario non può decidere quali opere rimuovere o se farlo: vige, infatti, il principio dell’unitarietà dell’abuso, quindi la sanzione – anche quando è costituita dalla demolizione – coinvolge ogni singola componente.
Eseguire solo parzialmente l’ordinanza di demolizione può portare all’irrogazione di un’ulteriore sanzione, determinata dalla mancata ottemperanza della stessa, dato che non è possibile distinguere tra la parziale e la totale inottemperanza.
Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire meglio cosa prevede la normativa.
In caso di abusi edilizi, la demolizione è totale
A fare il punto della situazione su questo particolare argomento è la sentenza n. 2386 del 3 febbraio 2025 del Tar del Lazio, attraverso la quale è stato respinto il ricorso dei proprietari di un immobile e dell’amministratore del condominio sul quale insistevano alcuni abusi. I suddetti soggetti hanno ricevuto una sanzione pecuniaria da 20.000 euro – irrogata ai sensi dell’articolo 31 del Dpr 380/2001 – per non aver ottemperato all’ordine di demolizione di alcune opere, che erano state realizzate nell’immobile di proprietà e sulle parti comuni del condominio.
I proprietari hanno ritenuto ingiusta la sanzione ricevuta per i seguenti motivi:
- si riferiva ad un’opera abusiva che, nel momento in cui avevano acquistato l’immobile, era già stata realizzata nelle parti comuni;
- si erano premuniti di demolire la parte delle opere che ricadevano nella loro disponibilità. Il Comune, a questo punto, avrebbe dovuto sanzionare esclusivamente il Condominio;
- la sanzione applicata dall’amministrazione comunale sarebbe ingiusta, perché le opere sono sanabili e di poco valore. È stato applicato un importo erroneo che è stato commisurato alla disciplina che viene applicata agli immobili ad uso abitativo, benché si fosse trattato di un manufatto di piccole dimensioni. Sarebbe stato, inoltre, violato il principio della alternatività della sanzione demolitoria a quella pecuniaria, senza, peraltro, acquisire il parere degli enti preposti.
Per gli abusi edilizi le sanzioni hanno carattere reale
La tesi dei ricorrenti non è stata condivisa dal giudice amministrativo. Parte delle opere abusive è stata realizzata all’interno delle proprietà individuali: questo è il motivo per il quale la Pubblica Amministrazione ha provveduto ad irrogare la sanzione nei loro confronti.
Prima di procedere è bene sottolineare che il Tar ha messo in evidenza che quando si parla di abusi edilizi – come si apprende dagli articoli 29, comma 1 e 31, e articolo 31, comma 2 , del Dpr 380/2001 – il proprietario incolpevole, benche debba prestare la propria collaborazione per rimuovere l’abuso, non può essere il destinatario delle sanzioni pecuniarie che sono dirette a colpire i responsabili dell’abuso.
La demolizione parziale è un inottemperanza
Nel caso specifico ha poca importanza che i ricorrenti abbiano rimosso in parte le opere, provvedendo a comunicare l’operazione al Comune. Il Tar ha sottolineato, infatti, che:
- la comunicazione della rimozione parziale è stata effettuata solo dopo che l’Amministrazione aveva accertato l’inottemperanza, un’attività per la quale non è necessario avviare alcun tipo di contraddittorio, perché è sufficiente accertare che il ripristino delle condizioni originarie dell’immobile non è avvenuto. Così come era stato imposto dall’ordinanza di demolizione;
- ad ogni modo la demolizione non è stata totale, l’ordine ricevuto non è stato soddisfatto completamente.
A questo punto il Comune non aveva altra strada che quella di adottare un provvedimento sanzionatorio. Il destinatario di un ordine di demolizione non ha la possibilità di selezionare quali e quante opere rimuovere: viene applicato, infatti, il principio dell’unitarietà dell’abuso, il quale viene sanzionato in ognuna delle sue componenti. La valutazione, in altre parole, è già stata effettuata dall’amministrazione.
Eseguire solo parzialmente l’ordinanza di demolizione ha una sola conseguenza: il destinatario riceve una sanzione per mancata ottemperanza della stessa ordinanza. Non è infatti possibile distinguere tra parziale o totale inottemperanza.
Per quanto riguarda l’entità della sanzione irrogata, secondo il Tar è corretta. L’area nella quale ricadono gli abusi risulta essere gravata da un vincolo paesaggistico – ai sensi del’articolo 134, comma 1, lettera c) del Dlgs. n. 42/2004 -, che prevede, appunto, la determinazione della sanzione pecuniaria costituisce un atto vincolato anche pe rquanto riguarda il suo ammontare.
