Quale impatto hanno gli abusi edilizi sul perfezionamento di una compravendita? Quali conseguenze ha il comportamento poco corretto del venditore che dichiara la regolarità urbanistica e catastale di un immobile laddove tutto questo non non c’è? L’acquirente, che ha concluso l’operazione in perfetta buona fede, quali conseguenze deve aspettarsi da questo tipo di operazione?
Al centro dei dubbi che stiamo muovendo ci sono le possibili conseguenze civili e penali della mancata denuncia di difformità in fase di compravendita che potrebbe trasformarsi in una richiesta di risarcimento superiore allo stesso prezzo di compravendita dell’immobile.
Abusi edilizi e compravendita immobiliare, le conseguenze
La gestione degli abusi edilizi nel corso delle compravendite immobiliari sono al centro di una della sentenza n. 449/2025 del Tribunale di Padova, che è intervenuto su una vicenda che riguardava l’alienazione di una porzione di fabbricato a schiera – nello specifico l’operazione riguardava un’abitazione su due livelli, con autorimessa e cortile esclusivo – al prezzo di 185.000 euro.
Stando alle dichiarazioni effettuate dai venditori all’interno dell’atto notarile, l’immobile sarebbe stato pienamente regolare dal punto di vista catastale ed urbanistico. Erano state comunicate, comunque vada, una serie di irregolarità che sarebbero potete esser state sanate grazie alla Legge n. 47/1985 (purtroppo questa clausola standard viene sottoscritta con troppa leggerezza prima che vengano effettuate delle verifiche tecniche preventive).
Una volta entrati in possesso della proprietà, gli acquirenti davano incarico ad un tecnico di effettuare tutte le verifiche del caso per intervenire sull’immobile, in modo da poter usufruire delle detrazioni fiscali previste dal Superbonus – in quel periodo l’aliquota era pari al 110% – ai sensi dell’articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020.
Purtroppo l’indagine portava alla luce una serie di abusi edilizi e di difformità catastali che escludevano a priori la possibilità di usufruire dell’agevolazione.
A questo punto gli acquirenti decidevano di citare in giudizio i venditori, chiedendo il risarcimento dei danni causati dalle irregolarità e dagli abusi riscontrati. Veniva anche chiesto il danno da perdita di chance determinato dall’impossibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa al tempo in vigore.
Da parte loro i venditori hanno negato ogni responsabilità sugli abusi edilizi e contestavano gli importi richiesti dalla controparte.
Il Tribunale dispone l’accertamento tecnico
Per chiarire la vicenda il giudice ha disposto un accertamento tecnico, attraverso il quale venivano evidenziati una serie di abusi:
- difformità catastali. Tra le irregolarità accertate vi erano delle variazioni delle dimensioni del portico, dei volumi accessori e delle altezze interne;
- abusi edilizi-urbanistici. È stato realizzato un portico senza il necessario titolo e sono state riscontrate delle difformità dei volumi a Nord ed a Est oltre che delle variazioni di destinazione d’uso;
- un ulteriore abuso edilizio riguardava la realizzazione di una pavimentazione in un’area demaniale.
Il tecnico – su richiesta diretta del giudice – ha separato gli abusi sanabili da quelli non sanabili. Successivamente ha stimato quali fossero i costi necessari per regolarizzare l’immobile.
A quanto ammonta il danno
Dalla perizia, quindi, è emersa una quantificazione precisa e dettagliata del danno complessivo, che nello specifico è stato così suddiviso:
- regolarizzazione e ripristino a “stato legittimo”: 59.000 euro;
- deprezzamento dell’immobile: 19.000 euro;
- perdita delle caratteristiche originarie che avevano influenzato la volontà d’acquisto: 64.1000 euro;
- perdita di chance legata all’impossibilità di accedere al Superbonus: 32.500 euro.
A seguito delle conclusioni del perito, il Giudice ha condannato i venditori a corrispondere complessivamente ai compratori 174.600 euro oltre interessi e rivalutazioni dalla domanda al saldo. I venditori devono corrispondere, inoltre, le spese legali per ulteriori 25.000 euro e alle spese di CTU. Complessivamente i venditori devono versare 200.000 euro, una cifra superiore rispetto a quella di vendita.
I venditori sono pienamente responsabili degli abusi edilizi
Con questa sentenza il Tribunale di Padova ha decretato la piena e totale responsabilità dei venditori. Ma soprattutto ha messo in evidenza che:
- per concludere l’operazione l’acquirente fa affidamento (in modo legittimo) su quanto dichiara il venditore, soprattutto se le sue indicazioni vengono inserite all’interno di un atto notarile, documento ufficiale a tutti gli effetti perché firmato davanti ad un pubblico ufficiale;
- rilasciare una dichiarazione mendace si configura come reato di falso ideologico ai sensi dell’ex articolo 483 del Codice Penale. Nel caso in esame questa situazione si è configurata nel momento in cui il venditore ha attestato la conformità urbanistica tacendo la presenza di abusi;
- il venditore è tenuto a dichiarare la reale condizione urbanistica e catastale dell’immobile oggetto delle operazioni di alienazione.
